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农村集体土地所有权缺失与小产权房现象 　　摘要：在我国城市化进程中，许多大城市的郊区出现了违法建设的小产权房。这种现象的出现其原因是多方面的，如何妥善解决，不仅涉及到法律的严肃性，而且事关众多农民的经济利益。所以，完善我国有关土地法律制度是解决这一问题的根本途径。 　　关键词：小产权房；所有权缺失；土地征收 　　中图分类号：F301 文献标识码： A文章编号：1671-1297（2008）10-119-02 　　 　　近年来，随着我国城市房产价格的不断上涨，房地产投资热不断升温。大城市郊县农村集体经济组织开始大量修建商品房出售给城市居民，农民从中获取相当收益。由于在农村土地上修建商品房没有依法进行土地所有权的转换，建房的农村集体经济组织没有向国家缴纳土地使用费，导致这些商品房价格较城市商品房价格低好多，购买者蜂涌而至，农村建商品房现象开始蔓延；另一方面，这些所谓的商品房用地没有进行土地所有权的转换，房屋所有人无法获得房产证和土地使用权证，从而出现了众多的所谓“小产权房”。这种现象的出现对我国现行法律制度提出了挑战，使得国家土地管理部门陷入两难困境：一方面，这些房屋建在农村集体所有的土地上，按照我国现行法律制度的规定，这是违法的。依据有法必依和执法必严的原则，这些房屋必须拆除；另一方面，由于这种现象在全国大中城市是一种比较普遍的现象，如果真的依法全部拆除，必将给社会财富和农村集体经济组织以及房屋所有人造成重大经济损失，从而形成新的社会不稳定的根源。 　　如何破解这种两难的困境，理论界与管理部门纷纷提出不同的见解，这些见解归纳起来主要有两种意见：一种观点认为，既然小产权房是违法行为的产物，依据有法必依的原则，对这种违法行为必须予以取缔，不能以这种现象具有普遍性以及法不罚众为由而任其存在；另一种观点则认为，为了不给社会财富造成损害、给农村集体经济组织和农民造成经济损失，应当有条件地承认之前的小产权房合法。同时加强管理，以防这种现象再出现。笔者认为：上述观点不妥。因为上述观点既未从根本上厘清导致小产权房现象出现的原因，又不???从根本上杜绝这种现象的出现。所以，为了保持法律的严肃性，同时更有效地维护农村集体经济组织和广大农民的经济利益，从根本上解决小产权房问题，必须首先厘清导致小产权房现象出现的原因。 　　导致小产权房现象出现的原因从大的方面看主要有两个：其一是经济上的原因；其二是法律上的原因。 　　经济上的原因除了房地产投资热的带动、广大购房者期望以低廉的价格购房等待升值，然后获得较大回报等原因以外，其中一个根本的原因是我国土地征收补偿金太少。根据有关资料显示，在全国范围内，土地征收中用于补偿农民损失的补偿金只是同期国家土地出让金的百分之五。过低的土地补偿金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓励了各个地方政府的土地征收行为，使得我国农业用地面积不断缩小，严重威胁我国粮食安全。另一方面，过低的土地补偿金严重侵犯了农民的经济利益，农民为了维护自身经济利益，于是在自己的土地上建设商品房出售，从而获得远远高于补偿金的经济回报。 　　法律上的原因主要有：1、农村集体土地所有权的缺失。这种缺失主要体现在：其一是权利主体的缺失。根据我国民法通则和物权法的规定，农村土地所有权的所有人是农村集体经济组织。但是，上述法律没有明确农村集体经济组织究竟是指谁。由于法律规定的不明确，造成农村土地所有权的权利主体在法律规定上存在，在实践中缺失。这种缺失带来的最大消极后果是当农村集体土地所有权受到侵犯时，没有明确的权利主体来维护所有权。其二是农村土地所有权权利主体权利的缺失。根据财产所有权的一般原理，财产所有权的内容应当包含占有、使用、收益和处分等权能。但是根据我国现行法律的规定，农村集体土地所有权人在行使处分权时是受到严格限制的。这种限制体现在：首先，农村集体土地所有权只能通过由国家征收的形式出让给国家。除此以外，农村集体土地所有权不得出让。其次，土地使用权也不得任意出让。除了荒山、滩涂等土地用于农业生产目的可以有偿出让给非农村集体经济组织成员以外，其他的土地使用权不得出让给非农村集体经济组织成员。这样的制度安排其初衷是为了保护农民的根本利益，防止农民土地的流失导致农民生活无着。但是另一方面也确实导致农村集体土地所有权内容的缺失。正是这样一些缺失使得农民在城市化的进程中不仅不能充分享受城市化的成果，反而要为城市化付出新的牺牲。在现有的土地法律体制 下，农民为了维护自身的利益，能够享受城市化的成果，只得突破现行法律制度，冒着违法的风险建设商品房出售。而这些商品房由于不能取得房产证和土地使用权证，于是在我国出现了所谓小产权房现象。2、土地征收法律制度的缺陷。我国法律一方面规定保护农村集体土地所有权，另一方面又规定国家为了公共利益的需要可以对农村集