戴德梁行培训接管验收培训.ppt

人员进场计划必须和工程进度相适应，以降低人工成本； 验收场地指物品存放地点，人员休息地点等； 基本安全工具不仅包括试电笔等，还要包括绝缘鞋、防砸鞋等劳动保护用品； 验收必备工具有万用表、验电器、温湿度仪、风速计、场强仪等仪表，主要目的是通过这些仪表或者工具对施工标准有一个客观的评述 * 安全培训是重中之重，重点讲述高空坠物、跌落、触电、有毒气体等； 本部门本专业培训是主管或工程师、或厂家技术人员的培训，交叉培训是专业间、部门间的培训 * 保安进场工作重点是制定并实施安全管理方案、包括消防安全管理方案、安全保卫管理方案（包括园区出入制度、封闭制度、停车管理制度等） 客服部主要是建立业主档案，装修档案、钥匙档案等、和业主保持联系，制定并实施园区巡视方案、协调确定保修制度、流程等 * 通常的接管方式：分区域/按系统，业户、园区等按照区域接收，设备设施等按照系统接收 购买保险是降低物业风险的有效手段，保险需在物业接管的同时生效 * 需要注意成保接手之后的进出程序（施工单、封闭方案等），要在接管验收会议中和开发商、施工方明确，以免管理处接管之后出现问题； 需注意移交必须要接收钥匙，立即实施接收方案，实现封闭管理； 移交时需将尾项问题汇总进行确认； * 核对图纸是从进场之后就开始的工作，在核对的同时可以同时开始设备档案的建立工作； 设备安装质量主要在调试过程中收集，同时还可以掌握设备的运行特点，为后期运行做好准备； 技术性能和设计功能是否吻合可在接管验收中做功能测试时检查； 在调试和做功能测试时可以从用户的角度去评估是否符合用户使用习惯，诸如前文所述的浴室外窗等 另外需注意：需移交方确认后方可测试设备，以免施工方推卸责任 * 与开发商协商的标准主要是指：在工程尚未完成的情况下确定哪些为甩项工作（如尚不具备完全功能情况下，只查验部分功能） * 消防系统应具备所有功能，应做全功能测试 高压设备注意电压范围和补偿情况，另外需注意室外设备防雨等情况； 保安监控需注意夜间照度以及是否和周界防范等系统之间联动； 给排水系统需注意系统是否能平衡，排水通球试验是否能通过，对消防泵、生活水泵等位于地面以下的机房重点检查排水设施功能是否完备，在出现故障时是否有其他报警方式让管理人员知晓； * 周界防范需注意植物的遮挡以及两边是否有可供攀越的高大植物； 游泳池需注意加热和循环过滤措施，另外室温、排风等设施应注意，以免天花或者玻璃结露； 停车管理系统应注意是否具有防砸功能，图像对比的拍照功能是否可用，夜间图像是否清晰，引导指示牌是否算法准确，北方室外产品是否具有低温防冻功能； 电梯注意与用户相关的门机、平层、运行晃动、噪音等，另外应注意监控、五方对讲等系统是否可用，在启用前一定要保证电梯使用安全； 可视对讲应逐户测试功能是否完备，如能否开门、图像是否清晰等； * 公共部分应着重以后期维护的角度出发，本着保证业主安全的原则（这是最基本的原则），不能有坑洞、不能有跌落危险、不能有被砸伤的危险、更要保证园区内不能有刑事案件发生 业主区域验收应站在业主的角度对户内的装饰装修和设备设施进行检查测试，相关问题应反馈给有关方面进行整改，这些工作应在入伙前完成，因为这些问题不解决业主在入住后早晚会知晓，如果当时蒙混过关后期业主发现后物业管理处就比较难于解决，而且容易造成业主对物业公司的投诉； * 尾项问题应分出轻重缓急，对影响业主的应及时解决，必要时特事特办；其他问题划分责任，设定专人负责跟进，定期报告跟进情况 * * 条件：具备最基本的安全措施，满足业主最基本的生活要求，通过政府主管部门的验收 预验收：是接管验收的重要阶段，没有预验收的接管验收就是“包办婚姻”，预验收就像结婚之前的恋爱阶段，是建立双方了解的重要阶段，正式验收只是相当于“结婚”的一个仪式而已；绝大部分的问题和尾项以及工程建议都在预验收阶段提出； 正式验收阶段是一个过场性的仪式，主要用于各方对某些关键问题的现场确认和钥匙的移交，不能将此阶段作为接管验收的实际执行阶段 * 为了配合工程进度，可以在某单项工程完成后（或具备使用条件后或通过政府验收后）进行交接，但是，一旦做了交接，物业管理企业必须要具备完全的控制权（特别钥匙，以实现封闭管理） * * 物业内设备安装调试检验的合格证书是重要文件，一旦日后业主内部出现质量问题，这些合格证书等文件是减轻责任的重要手段 管道试压报告也是重要文件，必须移交 技术资料通常在预验收阶段就已经收集完成，如果发现有资料不完整应随时提出 * 不完整的资料应该随时提出，不能待移交之时再提 * 通常检查是在物业和施工单位之间进行的，检查中发现的所有问题都应该书面抄送开发商知晓，这项工作应有专人负责，验收文件应妥善保存 * * Page * 接 管 验 收 一、为什么要进行