2010年8月_杭州市临平世纪大道地下商业广场定位与招商计划（讨论稿）.pptVIP

第二阶段营销活动 营销策略 拉动型营销策略 主要目标是为试营业、开业期间带动人气，吸引目标消费群体 营销周期 装修完毕、各商户均入驻后 2－3个月 营销方式 在第二阶段广告基础上增加报纸夹页广告 周边企事业单位派发折扣券、打折券和宣传单页 展开一系列大、中型营销活动：如促销、抽奖、生日派礼等 营销目标 日流量达2000人次以上 * * 杭州核迅企业管理咨询有限公司 2010年8月 关于临平世纪大道地下商业广场 定位与招商计划 （讨论稿） 目录 本案区位与地理环境描述 本案分析与定位 本案商业模式分析 本案经营定位分析 招商计划 营销方案 本案区位图 本案 本案区位图 本案 位于杭州市余杭区临平街道与南苑街道接壤，为余杭区新行政服务中心大厦、城建集团、区烟草大厦、中国移动大厦等成圆环形建筑群中心的地下一层，原为区人防工程。 随着区各政府、事业单位入驻本区域，将带动一批相关的企、事业单位快速入驻本区域； 两年内本案所处地域将成为余杭区域政治、行政、经贸的新中心。 以本案为中心周边500米范围内在建、已建成的小区楼盘达10余处。 由于本区域的单位性质，所以周边的未来小区楼盘主要入驻人群为公务员、企事单位的白领和部分中、高收入人群。 本案周边交通极为发达，世纪大道、迎宾路等几条大道通过本案，本案距临平老城中心不足1000米。 本案地理环境得天独厚，周边配套与设施基本完备，这是本案两大优势。 本案地理环境描述 目录 本案区位与地理环境描述 本案分析与定位 本案商业模式分析 本案经营定位分析 招商计划 营销方案 本案主要针对的消费群体是哪些？ 本案应该如何运作？ 什么时候启动本案是最合适的时机？ 本案要成为什么样的地下商业模式？ 设计本案的定位时需要对以下作出回答 城市成功的地下商业的特点 地下商业是商圈的延伸 地下商业不能看作独立的商业空间，成功的地下商业是完美地结合和延伸了地面商圈，并运用地下商业特点再设计和定位，成为整体商圈有机的组成部分。 地下商业是商圈的补充 地下商业是商圈内业态或业种互补，必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。 主题专业或定位特点鲜明 精准的定位和鲜明的主题是地下商业成功重要因素之一，它可以非常有效地吸引目标消费群自然地进入地下商业购物或消费。 人行交通功能 地下商业不及地面商业的人流量大，但是成功的地下商业均替代了一部分城市人行交通功能，如城市地铁商业，城市地下人行通行商业，它们利用特点交通位子和特殊的结构引导人流，不仅成为城市交通一部分，也成就了地下商业。 精准定位 根据周边目标消费群体的特点和消费习惯，有效结合整体商业圈，精准定位地下商业，成为地面商业的延伸和补充。 良好的商业氛围 地面已经形成熟商业圈和拥有良好的商业配套设施，长驻人群与流动人群比例适当，目标消费人群的收入和年龄结构合理。 交通便捷 地下商业的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，地下商业本身也要成为交通的一部分 招商与营销 任何商业要在较短时期内获得成功，必须在入驻商户和营销方面要有精心策划。 地下商业存在的前提和依据 本案的SWOT分析 优势 位于余杭区政府新区的，未来的区政府、经济、商贸、文化中心区域，地理位子和区域条件得天独厚 内部设施基本完备。 在临平城区目前没有任何地下商业，本案的成功将成为余杭区甚至是杭州市区的成功典范。 劣势 新区域周边人气不足，商业、配套需要时间才能达到消费规模； 地下商业先天的劣势，不能与地面商业的竞争优势不明显； 原有的建筑结构若想改变需要投入的成本较高。 机会 区新的行政区域未来将带来非常大的商机； 目前多数企业还未入驻，抢先一步于他们开业，可以先获得市场认同。 威胁 周边建筑和楼盘较多，未来各类商业形态将一一出现，将对本案形成极大的威胁。 2011年杭州地铁开通介时，地铁商业开启对本案一些影响。 消费群体组成 本案周边辐射500米范围内长驻人口目前为5万余人，预计未来2年将增至7－8万。 本案地面政、企单位未来2年预计有近2万人入驻。 本案周边未来日活动人群交达到3－4万人，夜活动人群达4－5万。 消费群体说明 本案周边消费群体分析 消费群体 中、小学生 社区居民 外来人群 私企老板 公司白领 公务员 日活动消费人群组成 未来周边的日消费人群主要成为公务员和公司白领。 主要消费群体特点： 中上收入水平，收入稳定； 以25－45岁之间人群为主，喜欢方便快捷的生活方式，注重生活品质； 崇尚时尚和休闲的生活方式； 注重自我感受与发展，喜欢新奇事物。 消费群分析 本案周边消费群体分析——日活动人群 本案日消费组成分析 日消费组成（9：00－