2012年_德州市黑马牡丹华庭营销策划报告.pptVIP

* * Thanks！ 济南新联赢房地产营销策划公司专案服务组 2011－12－24 优势（ strengths ） S1景观： 京杭运河景观带是德州市城市建设的三大城市景观轴之一，德州市城区穿城而过的河流共三条，其中岔河风景区已建成投入使用，减河风景区也已初步完成建设，而运河风景区现在尚刚刚启动，我们项目就处于运河风风情园的西侧，占据优越景观地带. S2地产品牌： 山东黑马集团是省级大型企业集团，在当地具有良好的口碑效应，经济效益连续16年列省同行业首位。 优势（ strengths ） S3完善配套： 运河风情园是德州市规划的重点市政工程，以还原德州市古商贸区的繁华为目标，集观赏性和娱乐性于一体。运河风情园共构筑了五大生态板块，分别为古风商贸区、九龙湾生态湿地、婚俗文化区、运河文化广场、历史风貌区，建成之后将是德州市最大的文化公园，再方面市民休闲娱乐的同时，还能体会到运河历史文化的源远流长。 S4良好口碑： 项目前期已有600批成交客户，根据调研看出部分楼盘来客统计中，朋介占的比重较大，高达40%，项目具有这样的好的资源为项目下步的推广起到较好的宣传口碑效应。 劣势（ weaknesses ） W1整体市场环境： 受国家对房地产宏观调控影响，楼市普遍低迷，成交同比急剧下降，部分开发商为了缓解资金压力，采取了不同的销售策略，但成交量依然下降，在目前市场环境下，对于楼盘的销售具有较大抗性，德州铁西片区受政策影响较大，多数售楼处客户较少，有的一天没有一批客户，人们都在观望楼市下一步的发展情况，在此种大市场环境下，楼盘销售的因素有很大的抗性。 W2可塑性受限: 由于前期项目已进行过系列的包装和定位， 在新推出房源时的重新包装和定位要兼顾创新，还要考虑到之前的包装和定位，受到一定的局限性。特别与项目的竞争楼盘金湖湾相比，在可塑性上受到一定的局限。 劣势（ weaknesses ） W3区域地段劣势 在铁西区域内，本项目与邻近的楼盘金湖湾相比，在地段上彼项目位于公园内，充分占据河道景观，尽享公园生态天然环境，相比金湖湾项目本案在地段上具有一定的劣势。 W4环境噪音 在项目的东边有一家热电厂，且项目距离高速不是太远，在一定程度上，会产生对项目居住业主产生环境和噪音的双重污染。 W5展示面较窄 项目目前的推广展示面没有大幅度展开，推广展示面较窄，项目宣传受到一定的局限性。 机遇（ opportunities ） 01置业会升级 通过市场调研看出铁西片区大部分楼盘的到访中，朋介和路过的比率占到80%，占据相当高的比重，充分利用客户来源属性，及充分利用项目及集团旗下的客户资源，对项目置业会进行全方位升级和完善，让置业会在前期蓄客及客带客中发挥最大效应。 置业会的目的 结合目前的市场情况 ，传统的推广策略和营销活动，已经很难引起市场的关注，也就无法满足目前项目的客户积累，如何有效掌控营销渠道，积累有效客户就成为了现阶段各项目的首要课题。 我司建议成立一个 黑马集团旗下的一个会员组织—黑马置业会（暂定名），便是整合黑马集团旗下的所有项目的客户资源，以此为基础，融汇圈层营销、跨界营销、泛营销、直销体系等方面的可取之处，深挖渠道营销策略，扩大项目有效客户资源，并展 开后续一系列的营销策略活动，真正意义的实现营销策略的突破，打破目前市场环境下项目操作的瓶颈。 机遇（ opportunities ） * * 黑马置业会成立的作用（一） 品牌形象塑造 黑马置业会（暂定名）以统一的视觉形象包装、完善的体系架构、客户信息操作管理平台以及集团联名商家等全面展开，形成一个黑马集团旗下，面对新老客户的规范化会员组织。 黑马置业会通过等级的控制，对各等级客户提供不同的策略模式、服务内容和管理办法（不同等级也有不同营销策略需求），关系营销就是其中的关键所在，对项目客户关系的维系、营造项目良好市场口碑，从而达到树立项目品牌形象的目的。 同时，黑马置业会统一的视觉系统、规范的管理办法，以及一系列以黑马置业会展开的SP公关活动，都将为黑马集团整体形象带来一定的促进作用。 * * 黑马置业会成立的作用（二） 提高有效会员基数 通过黑马置业会一系列不同的方式和方法，对各等级会员进行的广泛招募，获取新老有效客户相关资料，建立黑马集团旗下各项目庞大的客户信息资源储备平台和信息回馈平台。 根据各阶段的营销策略需要，以黑马置业会名义，展开针对性的系统性的策略活动和营销模式，对有效客户