4商圈及城市商业网点规划 课件.pptVIP

（五） 实验法（小型零售店） ? 实地调查 ? 电话询问 ? 邮寄问卷 ? 提供服务 （六）商圈饱和度 式中： C----某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE----某地区每一顾客平均购买额； RF----某地区经营同类商品的商店营业总面积； IRS----某地区某类商品零售饱和指数。 饱和度实际上是单位商业面积平均营业额。 饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的产品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。 四、商圈分析 人口统计分析 市场需求和购买力 零售市场的饱和程度 店址区位的可获得性 其他 五、　零售店的具体选址方法 一、市场需求与供应密度分析方法 例如连锁百货公司 假设：中等的家庭收入超过40000元 每平方公里的住户数超过2000户 最近三年人口平均增长率2%以上。 ◆ 需求密度 　　案例：下他图中有３个区（６、１０、１７）符合所有三个条件；只有四个区（１、５、１１、１６）符合三个条件中的两个；５个区（８、９、１４、１５、１８）只符合其中的一个条件；１１个区（２、３、４、７、１２、１３、１９、２０、２１、２２、２３）一个条件也不符合。 （二）、多因素组合分析法 六、现代商圈的特点 开放性 层次性 交叉性 七、现代商圈理论 （一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程度。 包括功能的积聚和同业种的积聚。 （二）规模理论 商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。集聚理论受到规模理论的制约和影响，积聚产生的扩散效应不是越大越好。积聚产生的群体规模要以现实的购买力来支撑。 销售总量=商圈人口×可投入购买力 可投入购买力=收入水平×消费系数 规模=销售总量/保本销售额 （三）层次理论 多业态在地区的积聚就构成该地区商圈的多层次。 计算基本商圈的购买力水平时，要研究对边缘商圈、异地商圈的吸纳能力。 （四）碰撞理论 商业企业（包括单体和群体）所形成的商圈不是以等距离计算的，它的辐射面往往收到外在的阻力而改变。如受到铁路和河流的阻隔，商圈可能呈现半圆形或扇形，特别是周围地区的同业业态、同一商业功能所形成的辐射力就会产生相互碰撞和抵触，一方面可能导致中间地带购买力分流，以就近购买为标准，泾渭分明，分别计算；另一方面可能产生交叉购买，相互渗透。特别是网点比较密集的城区，商圈难以以单一业态、单一商业设施计算，往往形成你中有我，我中由你的集束型商圈。 第二节 城市商业网点规划 城市商业网点规划是指在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市商业发展的总量、规模、结构和布局进行宏观指导和引导，以达到促进城市社会和经济协调发展的目的。 一、城市商业网点规划的目的 保护商业资源，合理开发，有效利用； 转变商业管理职能，规范政府管理行为； 发挥城市优势，突出特色经营； 完善商业功能，营造更佳的居住环境和投资环境； 发挥流通产业的先导作用，贯彻和落实商业科学发展观。 二、 城市商业网点规划的原则 商业网点规划要与城市规划相结合； 商业网点规划要与当地经济发展水平相结合； 商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合； 大型商业设施建设和中小商店的生存发展相结合； 规划的调节功能与市场机制的基础作用相结合。 三、 城市商业网点规划的重点 我国的《城市商业网点条例》从四个方面对商业地产的开发进行规划。 首先是控制总量，即一个城市的商业网点比例及规模要依据当地购买力、人口及经济发展设定； 第二是规划增量，一些新开发的项目位置设在城市中心或是郊区、社区及新开发区，需要进行科学论证。 第三则是调节存量。 《条例》会对现有的商业面积及商业结构不合理的商业项目进行调整，包括一些汽车市场、农贸市场及小商品市场进行搬迁或农改超。 第四是优化质量。 规划重点： 市级商业中心； 社区商业； 商业街； 专业市场； 大型零售业 郑州市零售商业网点建设发展规划 市级商业中心 区域商业中心 社区商业 （一）市级商业中心 1．二七商业中心 2.龙湖商业中心 3.碧沙岗商业中心 （一）市级商业中心 1．二七商业中心 区内的传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。 鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店； 适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点； 限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场。 2．龙湖商业中心 鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点； 适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点； 限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。 3．碧沙岗商业中心 鼓励设置专业店、专卖店、文化