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可能未来之路 　　政府不能片面追求土地收益最大化　　黄小虎 　　 　　一、国家在土地问题上的双重身份及行为 　　国家是经济社会事务的管理者，又是国有土地的所有者，双重身份导致了一些行为特征。 　　作为管理者的行为包括，规划、制订有关规则、相关的制度甚至法律，还有税收，还要做一些基础的工作，如调查、评价、登记，还要为市场主体提供服务。 　　作为国有土地的所有者，要收取地租，包括短期租金，出让金，用土地入股登。 　　还有一些行为是比较模糊的，比如说征收征用、划拨等等，既可以说是管理行为，同时也是所有者行为。 　　 　　二、双重身份的关系 　　1、理想化的国家行为应该是什么样的?我个人认为，所有者的行为应当服从管理者的管理目标。就是说，不能片面地追求土地收益的最大化，或者地租的最大化。 　　这里涉及两个理论问题。一个是，市场行为一定是所有者之间的交换行为，但是恐怕不能反过来说，所有者行为一定是市场行为。另一个，地租的理论值是因土地的等级、区位等引起的那部分超额利润，这是一个客观的度。地租过高或过低，都会伤害实体经济。因此，政府不能以追求土地收益最大化为目标，不能追求自己行为的市场化。作为整个国民经济的管理者，收取地租的行为，要服从管理目标的需要。 　　2、现实情况是怎样的呢?从现象上看，许多地方政府事实上在利用管理者的地位，运用管理的手段，来谋求自己作为所有者代表利益的最大化。可以说，在土地问题上政府行为发生了错位。 　　 　　三、政府行为错位的原因 　　1、深层原因： 　　政府职能、财政体制与分配格局、金融体制、干部体制，等等。 　　2、土地管理与制度方面的原因： 　　一是国家垄断土地一级市场，把集体的土地也垄断了，导致凡非农建设用地都要征地(客观上就是利用管理者地位改变所有制关系)。而现行征地补偿标准又很低。 　　二是经营性用地“一律招、拍、挂”(价高者得，客观上鼓励了追求土地收益最大化)。 　　以上两点结合，导致地方政府普遍低价征地、高价卖地。问题出在地方政府身上，根子却是我们的政策和制度???问题。地方政府承担着很多责任，没有相应的财力，要找出路。结果，在土地政策和制度上找到了出路。提醒、批评地方政府，固然不错，但恐怕更多的责任还是在我们自己身上。 　　 　　 　　四、怎么办 　　首先，要综合改革，改革财政体制、金融体制、干部体制，逐步转变政府职能等等。通过改革改变政府行为的动力机制，这是根本性的。 　　其次，改革土地管理和土地制度。 　　1、在用途管制的前提下，允许城市规划区外的集体存量建设用地进入市场。凡是合法取得的集体建设用地，允许出让、出租、入股、联营等。 　　2、城市规划区内必须征为国有的，按集体建设用地市场价格补偿。允许“圈外”的集体建设用地人市，就会自然形成市场价格。按这个价格补偿，农民所得高于农地价格，国家也还有一部分市地的增值收益，兼顾了各方利益，比较合理。 　　3、国有土地有偿使用形式，应灵活多样，多种形式并存。至少在一段时期内，应以年租制为主。年租制的好处：可以防止“寅吃卯粮”(一届政府花用后几届政府的钱)，抑制短期行为；可以降低工业企业的投资门槛，减少投资风险(特别在当前CPI和PPI推高生产成本，人民币升值使出口企业减少利润乃至亏损情况下，尤有必要)；可以调整国民收入分配(近些年来，政府收入占GDP的比重过高，影响居民消费和社会投资，问题主要是非税收入太多，其中土地出让金是重要组成部分，实行年租制，有利于改变现有分配格局)。 　　这里需要要探讨的是土地年租制和物业税的关系。物业税按本质来讲，是政府利用行政权力的二次分配，而地租属于一次分配的领域。是用年租制方法还是物业税方法，我个人觉得可以两者并行。实行年地租的，可以不征物业税，实行出让的，则要征物业税。 　　4、还有一个改革措施可以考虑，就是把管理者职能和所有者职能分解到不同的部门。现在土地资源部门又是土地的管理者，又是国有土地的所有者代表，实践中很难把行为界定清楚。分开以后，负土地管理责任的部门，主要职责就是两个方面，一是通过用途管制，保护耕地，保障发展；二是保护产权，不管是国有土地还是集体土地，都按一个办法来管。其中一个重点是征地过程中，切实保护农民的利益。至于已经成为建设用地的，不管是国有土地还是集体土地，采用什么样的有偿使用方式，地租、地价如何定，没有必要干涉太多，只负监管之责就行了。 　　 　　改税减赋实现国家资源财富最大化　　王高尚 　　 　　我们现在谈矿产资源，谈到对中石油、中石化收税收费问题，因为他们现在利润太多，要给国家交一部分。可是大家回顾一下三五年前，当这些行业锅都揭不开，要垮台时，那时候学者是在呼吁给这些企业想办法。产权的价值和价值分配，不能随行就市。