常州荆溪人家项目三期2009年_营销推广方案.pptVIP

（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长 ； （二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 ； （三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降（ 商品住宅销售面积下降20．3% ，销售额下降20．1% ）； （四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落 ； （五）地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。 预计2009年市场还将在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期： 1、需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调； 2、在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大； 3、从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现； 4、中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决； 5、高端项目由于具有一定的抗性，影响相对较小； 1、常州宏观经济运行较为稳定，工业生产总值增长速度江苏第一，达23.4%，并且增长降幅最小； 2、政府出台相关政策，促进常州房地产市场平稳发展 A、常州房地产投资仍然保持在30%以上，成为投资额增长速度较快的城市 B、经营性土地面积成交宗数增加，面积下降，地价上涨 C、受市场惯性作用，成交量有一定程度萎缩 D、供需缺口有扩大趋势 E、供应结构较为合理 F、住宅均价小幅增长 G、营销手段多种多样 1、供应量——基本与08年持平，小幅上扬，全年预计新增供应量约650万平方米左右。 2、成交量——较为稳定，但下半年可能好于上半年 。 3、房价——均价有可能还将有一定的上涨；（08年常州市区商品房住宅成交均价4147元/㎡，较上年上涨1% ，08年地价也有小幅度上涨，详见2008年常州各主城区地价成交明细） 。 主要竞争项目09年总供应量 1、时机的竞争：竞争项目09年推盘时间 2、眼球的竞争：营销手段及关注度的竞争 3、产品的竞争：产品价值和服务的竞争 4、客户的竞争：客群锁定、客户积累及维系 综上所述： —— 他们年龄大约在30岁以上，中高层管理者以上比例占约6成，无论在企业还是家庭均处于主导地位，购房经验丰富，资金雄厚，对于房屋价值的评判拥有自己的观点及评价标准。 ——他们购房一般都不仅是刚性需求，对于投资还是自住的界定原本就比较模糊（但以购买第一居所为出发点），以自己喜欢为前提条件，价格为次要因素。 ——在这个正在转型的城市里，轨道交通和SHOPPING-MALL正在改变人们的生活方式，城市商业速度更替着“文化立市”，他们渴望一个标志着自我转型的载体——一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业； 这些研究与常州市场的客群实际情况吻合吗？ 让我们通过对08年客户来访情况，来 做一个客户分析！ ①年龄分析 ②居住区域分析 ③居住情况分析 ④职业分布分析 ⑤预购房面积及总价 接受范围分析 ⑥询问重点分析 3、对荆溪人家目标客户群定位，除了常规的客户构成外，还可以考虑增加文化艺术界的成功人士、外籍人士等特色客户类别，对于拓展客户层面，增大项目的影响力与宣传力都有一定的意义； 4、荆溪人家的现代中式建筑做为常州市场的一种高端产品，定价时要充分认识到其珍贵性与稀缺性这两个因素，可考虑与区域内同档次非中式住宅的价差拉开一定的差距； 他们——年龄在35-50岁，基本为常州本地人，属于社会中流砥柱； 他们——大部分拥有自己的企业或公司，部分为大型企业高管； 他们——主要集中在家纺、物流、金融投资、房地产及制造行业； 他们——普遍拥有大专以上文化程度，虽然财富积累迅速，只有少部分有出国生活经验； 他们——大多置业经历丰富，购房主观性强，投资与自住界定不明显，不缺房住，愿意先将房放置一段时间再决定其用途。 他们——拥有上亿资产，特别是那帮常州大佬们，具备丰富的消费经验，他们对展示及产品品质有着极高的追求，他们买的不是房子，而是另外一种品质生活的追求 。。。。。。 经以上分析，我们认为荆溪人家目前处在机遇与挑战并存的市场环境中。由于产品的特殊性决定了本案必须塑造成常州市场上一个真正高端、高品质的产品，取得客户的广泛肯定，才会出现良好的销售态势，因此，对产品也相应提出了更高的要求。 此外，项目三期的营销推广必须要有自己明确的调性，树立起本案在常州区域高品质的市场形象，这也是决定荆溪人家项目成功的关键。 中式别墅的竞争优势在哪？我们的项目定位该怎么做？ “正这么想着，眼前出现了一堵长长的旧墙，围住了很多灰褐色的老式房舍，这是什么地方？……但走着走着，我似乎被一种神奇的力量