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商品房预售市场中政府规制研究 　　【摘要】商品房预售市场的主要问题包括非法预售普遍、侵害消费者权益严重、单边风险分担缺乏规制等。建议政府“在疏导中规制”,建立自行申报非法预售所得款制度,借鉴外国法专户监管预售款,借鉴MIGA机制建立预售风险担保基金,制定套内建筑面积计价规章,控制房价非理性上涨。 　　【关键词】规制 非法预售 商品房预售 MIGA机制 　　 　　房地产预售市场具有高风险性、民生性和公共信心维系性等特征。针对房地产预售的一系列问题,笔者所在的课题组于2008～2009年对河北省商品房预售市场展开了全面调研。调查结果显示,房地产非法预售现象严重,风险担保机制和弥补性规章制度缺位。面对期房市场现状,课题组认为,政府角色既不是壅堵者也不是放任者,而应成为疏导者。政府采取“在疏导中规制”的策略,能有效解决数年禁而不止的房地产预售市场不规范造成的矛盾激化问题。 　　河北省商品房预售市场问题调查及分析 　　非法预售禁而不止。课题组对河北省部分期房市场开展了为期一年半的调查,发现不规范情况十分严重,非法预售屡禁不止。而且主管部门所公布的期房交易信息,多数晚于真实交易3～6个月。课题组分析,非法预售现象之所以具有如此普遍性,一是法律自身的原因,开发商的责任承担较轻;二是获得远期利益的动机驱动,使非法远期交易市场难以消除。按照《城市房地产管理法》第六十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,没收违法所得,仅指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款的数额仅限定为已收取预付款的1%以下。由此,开发商在权衡利益后,往往认为宁可被罚1%,也远比兑现当初的价格承诺获利丰厚,于是诱发了道德风险。而买受人又惧怕开盘后的房价飙升,这使得开发商掌握着房地产市场价格的绝对话语权。既然非法预售数年屡禁不止,不如进行疏导,允许非法远期实际交易浮出水面,并加以指导和规制,以避免政府部门成为聋子的耳朵、盲人的眼睛,摸不进湍流深处而形成放任的“真空地带”。 　　房地产期房交易不规范,严重侵害消费者权益。从交易初始的广告欺诈,到最后的权属办理拖延等环节,都存在开发商侵犯买受人权益的现象,有些情形涉面广、风险大,应引起高度关注,以及时规制弥补。 　　第一,公摊面积陷阱纠纷较多。公摊面积欺诈较多主要表现在:一是增加公共建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列入公摊范围;二是在不增加公共建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;三是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积。最高院虽出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,但只规定了面积误差的处理原则,而对业主是否有权选择测量单位,测量失误的责任是否由开发商承担连带,面积测量报告是否应当附图等具体问题,该解释没有说清。只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性规定。 　　第二,单边风险分担制度严重不规范。课题组调查发现,有的开发商将购房人的大额首付款(最低达购房款的30%),直接存入某个人账户,且不开具发票,以收据替代,长达一年以上,实际上将风险完全转嫁给消费者。课题组认为政府应加强规制监管,建立完备的风险分担机制,保障住房预售制度下的金融安全。因为这不仅涉及房地产预售市场秩序,还涉及金融、纳税、价格领域的规范。风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。 　　政府“在疏导中规制”的对策分析 　　“规制是政府行政机构针对市场失灵的诸方面,以社会福利最大化为目标,制定并实施的干预微观经济主体行为的一般规则或特殊行为。”①规制的产生是与市场失灵相联系的,面对金融危机下河北房地产期房市场现状,政府规制作用愈发重要。课题组认为,我们应大胆突破固有思维,借鉴大禹治水的“在疏导中规制”的思路,允许非法远期实际交易浮出水面,进而加以指导和规制,避免政府的监管流于形式。 　　建立自行申报非法预售所得款制度,使非法预售浮出水面。接受远期非法交易市场的客观存在,疏导通路再行规制。2009年12月中旬,唐山市房管局提出修改《唐山市房地产交易管理条例》和制定唐山市《商品房建设销售监督管理办法》的建议,并提出凡不在规定期限内自行申报违法收取预售款实际数额的,查封企业账号及主要股东个人存款,由税务、审计、工商等部门对其收入进行审计、核查。同时,限制涉嫌非法预售商品房的企业开发经营行为,对不如实申报相关情况的,市政府相关部门不予继续办理或受理相关审批手续。课题组认为,唐山房管局突破非法预售真空地带,提出自行申报违法收取预售款并加以监管的措施,将是政府角色由壅堵者转为疏导者的一个重要转变。 　　明确商品房非法预售款(包括合法预售款)监管办法,进行专户监管。课题组认为,即使在合法预售阶段,商品房预售