好世麒麟园市场报告.ppt

好世麒麟园二期 营销策划报告 2008年10月10日 一期独立别墅成交量价 湖山在望一期成交量主要集中在06,07年,08年处于尾盘阶段,4月售磬.尾盘成交价格在23695元/平方米. 上海雅苑房地产 莘松房产 好世(具有一定品牌度) 开发商 400-500 300-700 100-200 花园面积(㎡) 都送地下室 150-200 360-500 南郊别墅 都送地下室 120-180 304-400 湖山在望 部分无地下室 118-140 230-300 好世麒麟园 有无地下室价格差别 送阳光半地下室面积(㎡) 户型面积(㎡) 名称 竞争个案对比: 好世麒麟园由好世房地产公司开发,曾成功开发樱园、好世凤凰城等优秀房产项目, 具有一定品牌度 湖山在望,南郊别墅花园面积成其为销售卖点 2.项目SWOT分析 优势 劣势： 机会 风险 1.地理位置优越，离市区较近 2.面积控制合理，能够有效的控制总价 3.两面环河，有利于景观塑造 1.周边环境比较杂乱，与高档别墅 氛围不相匹配 2.周边配套有待完善 3.小区会所功能较少 1.别墅用地被限，独立别墅供应有限 2.区域板块目前无同类竞争产品 3.总价控制合理，可以吸引买市区中 高档物业客群。 1.国家调控政策不确定，房地产后市不明朗，给项目将来的销售带来一定的市场风险。 2.周边环境杂乱，给未来销售带来较大抗性。 * 市场报告 第一部分.项目解读 第二部分.房地产市场分析 第三部分.上海别墅市场分析 第四部分.项目周边别墅板块市场 第五部分.项目分析 第六部分.项目价格及销售周期建议 报告提纲: 第一部分 项目解读 1.区域环境 地理位置:位于金都路虹梅南路,属于闵行春申板块 交通:临近中环,外环及A4高速公路.距离距徐家汇约12公里，人民广场约20公里南方商城约5公里 ,交通便利. : 第一部分 项目解读 周边环境:周边环境比较杂乱,主要是厂房及未拆迁的农民自建房. 生活配套:生活配套在逐步完善,春申购物中心,欧倍德,易买得与本案约3-5分钟车程. 春申购物中心 周边环境 2.项目经济指标及现状 第一部分 项目解读 整个项目规划占地面积约157000平方米，容积率0.48.小区西接丰南河，南临沥西浜，两面环水。由独栋别墅组成，共221套。 开盘时间：2005年6月28日 一期已售磬,一期144套,二期71套,其中30套已动工,余下地块还未拆迁.二期样板区处于开始装修阶段. 二期户型与一期基本相似,主力面积在230-300㎡,带前后花园,花园面积为100-200平方米. 物业费3.8元/平方米/月 一期 二期 第一部分 项目解读 3.项目产品(一期) 建筑风格:立面采用纯正的南加州简约、明朗的自然主义建筑风格。底部配部分毛石，外墙涂日本品牌AICA高级涂料。 中心景观 第一部分 项目解读 二期样板区及立面 二期样板区的立面色彩与一期立面色彩对比明显. 第一部分 项目解读 户型分析: A1户型面积:地上238.74㎡ 地下119.74㎡ 户型紧凑,利用率高 客,餐厅相连,面宽7.5米,视野开阔 一层洗手间干湿分离,功能明确 半地下空间,增加了利用面积. 主仆动线分明,彰显尊崇地位 A2sd户型面积:地上291.61㎡ 地下139.81 ㎡ A2s户型无地下室 第一部分 项目解读 户型分析: 独立门厅,大气尊贵 室内车库,功能齐全 主卧带独立书房,主卧,卫生间,舒适度高,私密性强 第一部分 项目解读 B1户型面积:地上231.76㎡ 地下118.07 ㎡ 优点: 主卧朝南,采光好 主仆动线分明,张显尊崇地位 缺点: 面宽窄,进深较长 走廊过长,面积利用率相对A1户型低 户型分析: 第一部分 项目解读 4.项目销售分析 从成交量上看，项目主要成交期集中在05，06年. 从成交价格来看05-06年价格变化不明显，07年7月后直线上升，从13003元/㎡涨到08年24502元/ ㎡。 从营销策略上看,赠送地下室面积. 从销售速度来看，总套数为167套，2005年8月开始销售，去化速度约5套/月。 从项目的区位,产品,销售的情况中得出我们市场所要研究的方向为: 1.未来房地产走势如何?项目未来的销售情况会如何? 2.项目的区位在上海的别墅市场中处于怎样位置? 3.项目产品在同类产品的市场中是否具有竞争优势? 4.项目那些地方需要改进,完善使项目更具有竞争力? 第二部分 房地产市场解析 解析: 08年5月份以来成交量直线下降，成交价格有所回落，9月份为传统销售旺季，呈现旺季不旺现象，金九银十难再现。究其原因有二 1.全球金融危机对中国产生的影响 ，股市低糜，多数