金山项目商业推广方案.ppt

针对第一类客户招商 《旺场篇》 针对第二类客户发售 《理由篇》 针对第二类客户发售 《公告篇》 前期先利用软性与硬性广告的结合，为项目预热 以全新的商业形象，对项目进行形象宣传 后期增加硬性广告的投放频率 对产品卖点（开发商品牌、新区规划、高档 业态设置等）从不同角度进行提炼包装 3、媒体投放四重奏 国际品牌齐聚 共享商业盛宴 口碑效应 强销期 与节假日同步 SP 活动 黄金铺位震撼热推 创富效应全城追捧 租售信息 强销期 不定期 短信 体验国际高端消费潮流，还看中央财富街 形象宣传 租售信息 形象推广期 强销期 每月更新 网络 打造金山新城高端精品消费中心 掘金金山第一街 形象宣传 形象推广期 强销期 视实际情况 道旗 打造金山新城高端精品消费中心 掘金金山第一街 形象宣传 租售信息 强销期 每月2 篇 报纸广告 汇聚精品业态，改写金山商业格局 掘金金山第一街 建立品牌 租售信息 形象推广期 强销期 每月1 次 DM 打造金山新城高端精品消费中心 天下财富 尽归中央(发售) 形象宣传 租售信息 市场预热 强销期 1-2 块 户外看板 主题 预期效果 节点 数量 媒体 相关媒体组合建议 * 精准定位 力拔头筹金山地块项目 商业部分策划思考 PART1:市场分析及项目定位 区位条件——金山众镇所向 张堰镇 漕泾镇 廊下镇 吕巷镇 朱泾镇 亭林镇 枫泾镇 北界 莘奉金高速公路 金山新城 面积约80.66平方公里　 西至 上海市市界 南临 杭州湾 东接 上海市规划金山嘴备用港区 金山新城 本案 金山区政治、经济、文化中心 环杭州湾产业带的重要节点 具有花园城特色的现代化滨海城市 本案区位优势凸显 地段条件——金山新城之心 新城中心城区 本案 北至 红旗港、龙湾路 中心城区 面积9.46平方公里　 西至 东平北路 南至 老龙泉港 东至 亭卫公路 金山新城的行政中心、商业中心和东北片居住区 本案位于新城核心，地段优势明显 规划条件——金山新城中心城商业规划 根据《金山区商业“十一五”发展规划》，金山新城中心城将规划老城区域商业中心、新城核心区现代服务业集聚区、滨海现代商贸服务业集聚区。 本案位于新城核心区现代商贸服务业集聚区。 老城区域商业中心 滨海现代商贸服务业集聚区 新城核心区 现代商贸服务业集聚区 本案 本案拥有政府的规划支持；未来服务的区域主要集中在新城核心区。 规划条件——金山新城核心区商业规划 金山新城CBD 中央商圈 本案 本案所在的新城核心区现代商贸服务业集聚区，又被业内称为“金山新城CBD中央商圈”，将形成现代都市特征、以商务办公、酒店会展、高档零售、休闲娱乐为主的新城核心区现代服务业集聚区。 本案所在的金山新城CBD中央商圈定位高档，起点较高。 规划条件——金山新城核心区商业规划 本案位于未来商务集中地—龙翔路和新城中轴线交汇处，占据商业发展的地利。 金山新城CBD中央商圈 本案紧邻的龙翔路是未来新城核心商业、商务集中地，也是该地区未来城市核心功能集聚的主要区域，具有标志性建筑和综合性功能。 新城中轴线同时规划商业街。 新城中轴线 龙翔路 本案 区域市场——区域商业配套 欧尚超市 本案 涌金商业广场 涌金商业广场 涌金商业广场 风情商业街 目前本案附近已有的商业配套有：大型欧尚超市、涌金商业街以及交付小区的零散店面。整体辐射影响逐渐增强，尤其欧尚的人气汇聚力，将有效吸纳周边客群。 从规划上来看，涌金商业街与本案的中心商业街紧密联系，前者的招商与运营对本案起到铺垫与带动作用，可为本案发展营造良好的商业氛围。 周边商业氛围正逐渐浓厚，可为本案商业街的发展提供良好的环境。 区域市场——区域商业辐射 本案 次级商圈 三级辐射商圈 3重商圈层层包围 商业氛围趋旺、人气渐浓 商业吸引力强辐射圈 商业吸引力次级辐射圈 商业吸引力三级辐射圈 区域市场——未来大型居住新区 目前区域市场内已开发的住宅项目约10个，包括龙泽园、红树林、水韵紫城、龙湾1号，以及其他安置小区等。 根据《金山新城中心城区控制性详细规划》，该区域规划居住人口约10万人 。 本案处于大型居住社区，未来发展前景看好，对商业需求主要体现在生活居住型需求。 区域市场——市场项目研究 针对项目商业的规划分布、体量等，我们将其分为社区型商业和 外向型商业。 社区型商业主要面向项目自身的居住群体，规模小、以小型商业店铺为主；而外向型商业则不仅面向小区自身，并且服务于整个区域，规模较大，且更具专业性。 55000 龙泽园 外向型 区域项目商业分类 30000 本案 7000 金悦华庭 2600 宝华海湾城 - 龙湾华庭 6001 赞成红树林 - 水韵紫城 社区型 商业面积（㎡） 项目名称 项目所在的区域市场以社区型商业为主