《中级财务会计》课堂讲义——投资性房地产.ppt

第八章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 1.定义 指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 2.特征 1）投资性房地产是一种经营活动 2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3）投资性房地产有两种后续计量模式 二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 1、已出租的土地使用权 　指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 　指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 『正确答案』这种情况属于投资性房地产 3、已出租的建筑物 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。 『正确答案』本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。 下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【思考问题】　　（1） 某项房地产，部分用于自用，部分用于出租，能否作为投资性房地产？ 『正确答案』部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题】甲企业在北京市中心有一个办公楼，共16层。16层能够单独计量和出售。2009年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－16层作为自用办公使用。 　　第1层，2－10层能否作为投资性房地产？可以 （4）企业持有以备经营出租的空置建筑物能否作为投资性房地产？ 『正确答案』这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、确认和初始计量 （一）确认条件 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量 （二）初始计量1、外购的投资性房地产 只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式 1、成本计量模式 借 投资性房地产 （取得时的实际成本） 贷 银行存款等 2、公允价值模式 在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目 借 投资性房地产—成本 （取得时的实际成本） 贷 银行存款等 【例1】20×7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——写字楼 12 000 000 　贷：银行存款 12 000 000 【例2】沿用【1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写