新国八条及房地产税政策专题分析.ppt

房产税对重庆市场影响分析 目录 政策出台的背景 政策出台的目的 政策内容解读 后市预判 2007年GDP在繁荣中稳定前行，楼市打压与紧缩政策并行 2010年GDP在复苏中趋于稳定，奠定政府调控底气 预计2011是政策持续调控期，经济向好下，国家调控房地产的决心愈加坚定。 2007年 2010年 预判1 GDP 2007年通胀与负利率状况严重，进入连续加息通道 2010年通胀持续，负利率的常态化导致流动性泛滥 预判2 CPI 加 息 通 道 名义利率 预计2011将进入加息通道 预判3 利率与存款准备金率 加息通道 07年随着存款准备金率上调，银行采取了主动的加息策略 2010年多次上调存款准备金率为后期加息预留空间 预计2011年将多次加息 07-10年名义利率与存款准备金率走势 07年与10年两次调控启动时间点均是国房景气指数上升到105附近 预计2011年将延续2010年的政策密集调控 104.99 105.66 103.52 101.79 07-10年国家房地产景气指数走势 预判4 国房景气指数 政策密集调控期 救市刺激政策 政策密集调控期 2010年市场流动性远高于2007年新政前，民众有更多的资金需寻找出口 预判5 货币供应量 2007年 2010年 预计2011年充裕的流动资金将为房地产市场作支撑 07-10年M1、M2同比增幅走势 近年来源于银行的金额所占比例的变化 60% 52% 50% 48% 54% 56% 58% 银行贷款依然是开发商主要资金来源 加息会加重开发商资金压力 52% 预判6 预计2011年进入信贷收缩及加息通道之后，开发商会采取更多元的融资手段，现金为王 开发商融资 2007年调控后，开发商资金来源分类指数随市场需求下滑而下滑 2010年自“新国十条”等一系列调控以来，需求呈明显下滑态势 预判7 开发商运作 杭州出现最低8折楼盘 万科多盘齐降 恒大全国85折 武汉万科5盘齐降 预计2011年灵活的促销策略将缤纷演绎 9-27 4-17 9-29 1-26 量先行价增速放缓 量先行价增速放缓 市场表明：政策的调整对市场成交量价均产生明显影响 07-10年商品住宅销售情况走势 预判8 量价 预计2011年商品住宅成交量价将受政策影响出现盘整行情 房产税后重庆市场预判小结 感谢聆听 纬联地产顾问（重庆）有限公司 www.winland.cc 地址：重庆市渝中区中山三路131号希尔顿商厦31楼 电话：02377\78?42 传真：02389809557-8118 邮编：400015? * * * * * * * 纬联地产顾问有限公司荣誉呈现 2011.2 新“国八条”及房产税政策 专题研究 目录 政策出台的背景 政策出台的目的 政策内容解读 后市预判 目录 政策出台的背景 政策出台的目的 政策内容解读 后市预判 宏观经济由回升向好向稳定增长转变 流动性泛滥、CPI持续走高、通胀预期加强 三轮严厉的调控之后，房价仍现大涨之势 政策出台的背景提要 自2008年经济危机以来，中国经济呈V字型复苏 10.3% 2010年全国GDP为397983亿元，同比增长10.3% 当前国民经济处于由回升向好向稳定增长转变的重要时期 宏观经济环境——GDP 向好的宏观经济数据之下，隐藏着风险： 风险之一：CPI持续走高、通胀压力加大 2007年1月至2010年12月CPI和PPI走势图 2010全年CPI同比上涨3.3%，增速高于官方3%左右的调控目标 12月CPI同比上涨4.6%，环比回落0.5% CPI持续走高，PPI年末翘尾，通货膨胀形势非常严峻 宏观经济环境——CPI CPI持续走高 经济危机以后，M2在短期内高速增长，导致货币流动性过剩 2010年6次调整存款准备金率，年底两次加息，中央收缩流动性的决心非常明显 风险之二：流动性泛滥 2006至2010M1与M2走势 宏观经济环境——流动性分析 单位：亿元 2008年1月至2010年12月全国净出口、社零、城镇固定资产投资同比增幅 宏观经济环境——其他经济指标 净出口强劲反弹 三驾马车中净出口增长明显，国民经济对投资的依赖降低 房地产开发投资额占固投总额约20% 政府对房地产的调控不再投鼠忌器 房地产市场表现——国房景气指数 10年初国房景气指数高于105，调控政策应时而发 2010年经过三次调控，国房景气指数开始调头向下，但价格环比仍持续上涨 100 105 房地产市场