2011年土地估价师实践考核案例分析二.doc

*******有限公司地块 国有建设用地使用权公开出让起始价格评估案例分析 摘要: 土地出让起始价评估是土地估价中的一项主要业务，本次评估通过调查当地土地市场交易情况和现场勘察及收集的相关资料，我们采用了市场法和假设开发法进行估价，并对其中所出现的问题进行了剖析。 关键词：出让起始价、市场比较法、假设开发法 一、估价对象状况 ********国土资源局拟公开出让******有限公司地块的国有建设用地使用权，受其委托我公司于2011年2月14日对其国有土地使用权出让起始价进行了评估。 估价对象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地块的国有建设用地，宗地东至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地为待开发利用土地，宗地土地使用权面积******平方米，场地平整，根据****市城乡规划局建设项目规划条件表,宗地规划用途为居住用地，规划容积率≤2.5，建筑高度为高层，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，公共绿地≥0.5㎡/人；宗地还应同时满足卫生站、物业用房等公共配建、停车配建、交通组织、间距退让、日照要求、城市设计、建筑设计、市政要求等规划设计要求，容积率奖励：考虑到为城市提供城市绿地，可将地块三计入容积率指标。配建廉租住房的比例不低于地上总住宅建筑面积的5%。 该区域规划整齐，交通便利，基础设施完备，商服繁华度较好，区域位置较好。 二、估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。 待估宗地属于待开发利用土地，有明确的规划利用条件，可选用假设开发法评估；又*****市土地市场较活跃，有较多类似土地交易实例，可选用市场比较法评估；待估宗地在基准地价范围内，基准地价基准日距估价时点已超过三年，而且基准地价和住宅用地的市场情况差异较大，根据国土部的规定，不宜选用基准地价法。故本次评估选用市场比较法和假设开发法评估。其中假设开发法体现了土地的市场开发价值，市场比较法体现了目前土地市场情况。根据石家庄市同类用地的地价水平和评估人员的估价经验, 取二种方法的算术平均值作为本次评估的最终结果 三、市场比较法、假设开发法估价的技术重点与难点、及解决方案 1、市场比较法 本次评估利用市场比较法的技术重点与难点在于市场比较案例的确定、Kt′（交易日期修正系数）和Kn′（年限修正系数）的确定： 市场比较法的基本原理是替代性，而替代性的条件是在同一市场圈内。这个圈的边界究竟在哪儿，这就要同一供需圈的范围进行确定，这一点是很重要的。我们在做本次评估时对同一供需圈的界定是这样的：待估宗地处在****和****之间，属于二级居住用地，所以我们就以这个标准为依据，同一供需圈的界定范围为**和***之间而且属于二级居住用地的范围。 Kt′：交易日期修正一般根据地价指数的变动幅度进行。本次评估中采用了城市地价动态监测网上公布的******市地价动态变化指数，以此为依据进行确定。 2、假设开发法 本次评估利用假设开发法的技术重点与难点是估算开发完成后房地产价值和各项成本费用的确定，这两点对资料的准确性以及估价师的经验要求都比较高。 开发完成后的房地产价值的估算：宗地用途为住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分组成。在估价时点，******市住宅市场比较活跃，交易实例较多，可比性强，因此，开发完成后的房地产价值的估算我们用市场比较法得到。这里需要注意的是：廉租房和公建房是不能销售的，故这部分建筑物的建筑面积我们在估算开发完成后的房地产总价值时没有计算。 整个项目的开发成本包括的项目有：购地税费、建筑成本费用、专业费用、不可预见费、利息、税金、开发利润、开发完成后的租售费用。 购地税费包括取得土地使用权的相关法律手续费用、土地估价费用及登记发证费用，这些费用均根据相关文件以及当地市场行情确定。 建筑成本费用：也就是建安费用，这一项的确定需要了解建成后房产的状况，比如结构、层高、装修标准、附属设施档次等因素，在本次评估中由于这些因素我们只能从****市城乡规划局建设项目规划条件表中了解到一小部分，所以要准确估算这项费用对我们来说很难，我们只是根据《****市工程造价信息》中得各类建筑工程造价指标来确定。 专业费用：这一项确定的难点在于专业费用项目的确定，本次评估我们确定的专业费用项目包括（前期费用、室外工程费用、基础设施配套费用），其中前期费用和室外工程费费用我们我们按建安成本的一定比例来求取，基础设施配套费用我们按石家庄市文件标准计算求取。 不可预见费：按建安费用和专业费用之和的一定比率来确定。 利息：在计算利息时重点做了两项工作。一是建设周期的确定，该类住宅房地产建的较多，根据市场调查确定