金地沈阳分公司2008年度营销汇报.ppt

上市量：共3栋临河高层，合计300余套08年推一栋共108套 主力面积（㎡）：246、279、347 公开报价：12000元/㎡（含3000元/ ㎡ 精装标准） 优惠政策：针对河畔老业主打9折 销售情况：9月27日认筹，当时认筹9套，目前项目处于停滞状态 营销概述 销售总结 客户分析 营销概述 推广策略 1、现场客户活动 已成交客户专场派对 目的：有效的针对成交客户进行圈层营销 建议时间：11月21日—12月31日 主要客户：已成交客户及其周边亲友 地点：钻石中心3层多功能厅 形式：晚宴及表演 负责人：金地营销部、房煜宸 认筹未成交客户情况 开盘当日成交共有13组客户属认筹客户解筹，2组客户属当天直接认购，认筹客户未解筹共有16组 　 6 10 　 　 仍在考虑中，觉得市场环境不好 　 1 曹树祥 徐蕾 H1客户 1 　 闫冰峰 徐蕾 在外地，仍在考虑中 　 1 张虹 李雪 同行调研 　 1 魏建 徐雷 对房地产市场没信心，不想在这个时间投入太多资金购房 　 1 郝杨 徐雷 认识杨学勇，过两天再来看，仍在考虑中 1 　 陈阳 王丽微 觉得价格贵，觉得价格和还会下降，购房信心不足 1 　 朴爱民 王丽微 首付资金出现问题，希望开发商给五个月左右的时时间分期付款。已放弃购买 　 1 李杰 李雪 觉得价格贵，但仍在关注本项目，有可能成交 　 1 陈景柱 张弛 觉得价格贵，放弃购买 1 　 范红 张莉 从北京回来后，觉得项目距离太远；对市场预期没信心 　 1 刘淑德 孙惟 还是觉得价格贵，其个人资金有问题 1 　 冯继平 李雪 在广州出差，15号返回后继续关注本项目 　 1 曹艳华 仝彤 购房信心不足，认为不是购房的最好时机，持观望心态 　 1 刘冬梅 李雪 认筹两套，已认购一套别墅，认为高层价格有可能降，暂时放弃购买 1 　 马增旭 徐雷 高层 别墅 情况说明 业态 客户姓名 置业顾问 认筹客户未成交原因 16组认筹客户中，有10组是因为对未来市场的预期没有信心或由于经济环境造成的资金情况紧张而暂时放弃的，归结而言，目前客户对于整体的经济大环境以及房地产的预期判断非常不乐观，尤其高端客户对于经济形势的发展更为敏感，又面临年终客户资金紧张时期，所以造成观望情绪非常严重。 第三部分：下阶段主要营销工作思路 3.1、国际花园年度任务完成情况及分解 36.03% 四季度实际回款比率 45800万 08年国际花园回款目标 7874.2万 本年仍需回款 10600万 08年四季度目标值 37925.7万 本年 3819万 本季 1098万 本月 销售回款额 国际花园项目 截止2008年11月14日 08年国际花园回款任务及完成情况 08年国际花园11/12月销售任务分解 7874.2万 本年仍需回款 欠款：4412万 销售可回 ：1666万 10.29-11.9日销售可回 ：1733万 其它 ： 1011万 预计回款 4000万 11.16-12.30 仍需回款 3874.2万 商业1000万 住宅2874.2万 营销思路： 将现场产品分成112-135/147-176和90三条产品线。 1、147-176产品线主要通过对金域兰湾客户截流来提升这条 产品线的成交。 2、以“准现房11层板式大宅为诉求”突出金地户型优势，将客户吸引到现场，并将客户进行分流。 3、90产品线：由于90产品线主要集中在1#/34#，而1#目前剩余 为高层产品，34#东侧90产品基本没有销售。因此针对90产品策 略主要通过价格优势实现，并由此带来的口碑传播。现场建议整 理剩余房源，以特价房的形式去化剩余房源。 各条产品线相应营销手段及排期 11月 12月 短信/网络配合 直投/短信 团购 / 中介 112-135 巡展/网络 11层板式小高层优势户型报广出街 147-176 高端社区直投 高端场所巡展 短信配合 短信/网络配合 直投 团购 / 中介 巡展 年底业主保温、感恩活动 项目周边高端围挡更换 90 针对剩余产品推出特价房 中介宣传 旅行社宣传 外展点巡展 直投 1-4#成交业主体验周 业务员渠道拓展（业务员回访老客户，通过老客户关心建立销售渠道，拓展客户范围） 3.2、金地滨河国际社区营销计划 11月份开盘前完成消化80套； 截至08年底，完成消化房源120套； 重点解决精装修产品的营销问题； 面对市场日趋转淡的风险，我们如何发力更有效，尽最大可能提高成交率？ 销售目标 找准客户，低价走量 市场同类产品较多，正常走量， 暂时销控，样板房封闭 开盘后调高带露台