湖南某项目2期剩余房源营销策划报告.ppt

521.00.001 521.00.001 521.00.001 2009-02-17 * 声明： 本项目是地产研究成果，属于内部报告。未经公司高层领导许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 某项目剩余房源营销思路报告 Contents 目录 市场分析研究 2. 项目突围思考 3. 解决问题方法4. 推广费用计划 1.市场分析研究 1-A. 市场概况1-B. 竞争分析1-C. 项目分析 1-A. 市场概况 整体市场供大于求，07年盲目过热的楼市在08年调头向下深度调整，08年下半年金融危机中楼市在开发商、政府和购房者的博弈中起浮，现阶段已出现回暖的信号 税费、利率、首付等一系列政府“救市”在行动，供应项目价格出现明显下降，触动一部分需求释放；而长沙在逐渐走出调整期后，市场需求正得到阶段性缓慢释放 楼市在经过08、09年的不景气后，随着政策利好落地与长达半年、甚至一年之久的需求积累释放，未来09年下半年楼市将逐渐回暖，走向恢复 市场基础 近期表现 未来走势 作为中国房地产市场发展较为成熟的二线城市，良好的经济发展前景、三市融城、城市化进程的不断深入，其后市持续看好。而该项目处于板块，凭借连接市区与的交通、宜居的环境，势必令不少置业者向往。 3100-3200元/㎡ （94折） 2800-3000元/㎡ 3000-3100元/㎡ （99折） 3000-3200元/㎡ （93折） 3200-3300元/㎡ 成交均价 案名 报价 主力户型面积 在售及后续入市 3300-3400元/㎡ 三房115-128㎡ 两房80㎡ 目前为尾房销售，剩余三十多套，大多为三四房，折后报价3500，现入住率70%以上。 3300元/㎡ 四房161-165㎡ 三房126-129㎡ 两房85-87㎡ 现售85平二房和129三房，161平四房存量较多，三期预计第四季度主推137平的三房 3300元/㎡ 四房136-145㎡ 三房122-126㎡ 120平房源不多，现主推130-145平三四房，购145平四房总价少一万 3000-3200元/㎡ 65㎡-150㎡ 两房79㎡ 6月29日开盘，1号栋VIP正在发售中，均价2800元，2000抵20000。 60户 3300-3400元/㎡ 91㎡-146㎡ 三房139㎡ 现剩余98套，主要集中在130-146平户型 从价格上看，本板块整体价格维持在3100左右的主流均价水平；从销售情况来看，由于竞争激烈，而各项目在促进销售方面的策略乏力；在下半年竞争主要集中在三房、四房上。 1-B. 竞争分析 三房多偏向于紧凑型房型 四房供应区间面积跨度比较大，未来竞争激烈 　 　 三房131-139㎡ 130-140㎡　 　 三房126㎡ 　 三房122-126㎡ 　 三房126-129㎡ 　 三房128㎡ 三房115㎡ 140㎡以上 120-130㎡　 110-120㎡　 100-110㎡ 　 三房面积区间 项目 　 　 　 　 四房142-149㎡ 　 四房145㎡ 四房136㎡ 四房161-165㎡ 　 四房156㎡ 四房130-133㎡ 160㎡以上 150-160㎡　 140-150㎡　 130-140㎡ 　 四房区间 项目 1-B. 竞争分析 未来竞争来源于周边项目后续供应竞争，三房产品主要为小高层，集中放量时间为7-10月；四房产品存量比较多面积区间比较大，大多为尾盘销售，集中放量时间为9-12月。 1 月 3 月 2 月 5 月 4 月 8 月 6 月 7 月 11 月 9 月 10 月 12 月 尾盘销售，三房房源很少 紧凑三房，下半年推137平三房 大三房为主 120平三房房源不多，主要是130多平 四房产品推出 四房产品在售 小高层、大三房产品集中 四房居多，面积集中在130-150平 三房产品 四房产品 尾盘销售，四房房源很少 四房产品在售 1-B. 竞争分析 1-B. 竞 争 分 析 市场产品多集中于两房和三房，三房有一定增加，其中80-90㎡的两房、120-130㎡的三房去化率较高，未来市场供应主要属于存量销售，集中在8-10月，大三房的小高层居多。 在整体行业调整时期，促销正成为开发商刺激销售的选择。 折扣优惠、VIP会员卡、甚至直接降价等手段成为促销的主流方式。 三房产品 四房产品 促销表现 市场四房产品供应最为充足，面积集中140-150㎡，片区整体销售不佳，属于滞销房源，未来竞争下半年四房居多，销售难度不小。 纵观版块整体市场，土地供应充足但后续开发项目很少。目前在售楼盘大多属于存量销售，尤其是大三房、四房大多属于滞销产品。促销方式以折扣优惠、打价格战成为楼盘刺激销售的