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谨呈徐州同创房地产开发有限公司 2007年3月27日 南京中原 特点归纳： 有一定名望和经济实力 认真和务实相互映衬 买房是一种心理需要 会把钱花在帮助自我提升上 喜欢圈子里的朋友对自己的认同 缺口在哪里？ 缺口在哪里？ 缺口在 我们就：给你面子，给你信心 在把产品形态广而告之之前，首先需要解决的是，让消费者来看城之前，带上一副眼镜。 眼镜是什么？ 媒介人气指数 执行策略 分众传播，精耕细做 表现提示 路牌 表现提示 报广 软文炒作提示 DM表现提示 推广节奏提示 第一阶段传播核心 同创在造一座“城” 第二阶段传播核心 价 格 测 算 方案点评 售楼处内装—厚重感和舒适感的兼顾 导示系统— 引导系统的一体化考虑 在恰当的时间和地点，以恰当的方式 将恰当的产品销售给恰当的顾客。 我们的服务方式 南京中原导入顾客满意系统和AGD负责制管理体系，以发现和挖掘消费者需求，整合企业有效资源，籍由整合行销传播之理念，以“有价值的策略，有创意的表现”服务客户，从事市场调研、行销整合企划、广告运动企划、直效行销、企业绩效评估、营销管理咨询等全面服务（Full Service）。 为您我做到： 销 售 周 期 销售周期安排 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4-5月准备期 开盘 第一个销售周期 (完成推出量的70%) 第二次开盘销售准备期 第一次开盘体量不宜超过152套 准备期 用时：07年4—5月 推广主题：同创在造一座“城” 工作内容： 销售中心包装 销售资料准备 形象推广。 开盘前客户积累 推广重点： 同创在造一座“城” 销售周期安排 开盘 用时：07年5-6月 推广主题：体验生活，感受同创新城主义 工作内容： 正常销售 举办相关SP活动，如：徐州居住新论坛 体验生活，感受同创新城主 义 同创·都市精英会 推广重点： 好房的标准 销售周期安排 项目概况 本案总建筑面积:54万平米 电厂团购近500套 建筑密度:24.9 绿地率:36.1 容积率:0.54 58% 200㎡—225㎡ 叠加别墅 20% 220㎡ 联排别墅 760 22% 270㎡—425㎡ 独立别墅 可销总户数 户型比例 户型面积 产品形态 分期销售建议 第一期:07年7月5-07年12月 100套叠加+52套联排 叠加销售均价建议: 2700元-3000元/㎡ 联排销售均价建议:3200元-3600元/㎡ 销售回款率预测 一期总销售金额预 按第一销售周期销售率70%,回款率70%计算 一期销售回款可 分期销售建议 方案一 第二期:08年3月-08年12月 150套叠加+67套独立 叠加销售均价建议: 2800元-3200元/㎡ 独立销售均价建议:4000元-4500元/㎡（根据市场实际情况价格有调整） 销售回款率预测 一期总销售金额预计189794375元 按第一销售周期销售率70%,回款率70%计算 一期销售回款可 分期销售建议 方案一 第三期:09年3月-07年7月 一期\二期剩余套数叠加+50套联排+50套独立 叠加销售均价建议: 2800元-3200元/㎡ 联排销售均价建议:3500元-4000元/㎡根据市场实际情况价格有调整） 独立销售均价建议:4000元-4500元/㎡根据市场实际情况价格有调整） 分期销售建议 方案一 第四期:09年9月-07年9月 所有剩余的叠加+50套联排+50套独立 叠加销售均价建议: 3000元-3500元/㎡ 联排销售均价建议:3800元-4300元/㎡ 独立销售均价建议:5000元-5500元/㎡ （上诉价格根据市场实际情况价格有调整） 分期销售建议 方案一 方案点评: 方案一 优势:1、将不同的产品分阶段销售，可避免三种不同产品的客户损耗。 2、价格低开，为物业后期销售预留增值空间，降低销售风险。 3、低总价物业形式（排屋、叠加）前期推售易于聚集人气，除保证充分的现金流 4、独立别墅销售价格，随销售周期安排尚存调整空间，有利于控制销售风险。 劣势：1、独立别墅销售周期置后，易造成产品积压，就本案产品而言，由于优化余地较小，如不及时推售存在一定销售风险 2、独立别墅定价相对保守一定程度上影响开发商利润最大化。 分期销售建议 第一期:07年7月5-07年12月 220套叠加+全部独立别墅 叠加销售均价建议: 2700元-3000元/㎡