世联--南通新城房地产项目市场定位报告.ppt

南通新城项目整体定位 谨呈:中南控股集团有限公司 技术经济指标 我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 项目背景与约束条件 所在片区形象好 住宅市场供不应求 地块控规政策导向性强 资金链压力大 本报告的研究思维导图 项目界定 南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市 城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市 项目处于政府定义中的新城区核心区——规划较其他区域有显著的差异化优势 区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化； 产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。 地块周边新城雏形初现 地块方正平整； 交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程； 新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 项目界定 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 区位优势明显 大规模综合体项目 资金压力大 客户需求存在空白点 市场机遇好 R1：不期望结果——按常规发展的可能结果 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 本报告的研究思维导图 市场分析 南通住宅市场特征决定了快速入市、取势造势将是项目取胜的关键 经过归纳总结，南通住宅市场有以下特点： 地倾东南 大盘概念开始显现 物业类型“多彩纷呈” 中高档住宅市场竞争激烈 客户来源相对封闭 户型面积走向分化 销售手段落后、单一 全市住宅在售代表项目扫描 在售住宅板块特点 直接竞争项目扫描 直接竞争项目扫描 天安花园小结 核心卖点： 精致的江南山水园林 未来该区域的升值潜力 客户来源： 市区占80%以上，小区并与区域属性结合性较弱； 可复制性强：仍然属于封闭式的单纯居住小区，可复制性强 凤凰莱茵苑小结 核心卖点： 邻新城中央区、大学城 三面环水 内部水景 社区配套完善 定位有所偏差：公寓主打的白领生活脱离了市场现状； 展示弱：现场没有包装，形象较差，完全没有实景展示，仍然处于楼书+售楼处的初级营销阶段； 配套以自足为主：幼儿园、小学、健身房等普通居住小区及少量的底商用以满足社区内需求； 周边竞争项目特征小结 市场分析 商业现状 南大街—走向末落的老牌中心 营业面积：15万平米 日流量：15万 人次 经营业态：服装、鞋、家电、日用品、食品等 综述：南大街作为南通市老城区中心商圈商业辐射范围覆盖南通市和所辖六县市，但随着城市发展，由于规划设计、地理条件的限制，交通压力和人流压力与日俱增，处于超负荷状态；同时作为传统商业中心，南大街的业态分布混乱，商品档次排列混杂，逐渐成为“末落贵族”。 桃坞路—认知不够的商业新贵 营业面积：10万平米 日流量：5万人次 经营业态：服装、鞋、娱乐项目等 综述： 桃坞路作为南通历史上的第一条商业街，向来以经营布料和文化用品为特色，现在成为南通政治、金融、文化的汇集地，以此为依托政府规划桃坞路作为南通的商业副中心，集餐饮、文化、风景、购物、旅游于一体，经过4年的发展，业态形式呈现多样化趋势，但由于缺乏主题式百货，商业聚集效应不足，市民的认可度不高，并未形成事实上的商业副中心，仅仅成为娱乐休闲场所聚集地，辐射范围覆盖南通市区。 专业市场 日流量：10万人次 经营业态：五金机电、蔬菜果品批发、家庭装饰等 综述：分布在南通西北面，但档次不高，契合南通市区居民生活需求 超市 营业面积：7万平米 日流量：5万人次 经营业态：服装、日用品、食品、蔬果等 综述：以满足人们日常生活需要为主的超市客户来源主要来自周边居民，是区域型商业，辐射周边 街铺业态分布 街铺租金状况 街铺现状 街铺与周边配套 的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为服务住宅的服装、家纺和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态则为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以服务学生为主 商业总结 市场分析 分布