合富辉煌--武汉森林花园开盘营销策划演示.ppt

地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 森林花园开盘期营销策划演示案 森林花园开盘期营销方案 一、开盘的条件及营销手法 1、非品牌条件下的“感受营销”重要性 2、“感受营销”策略的开盘条件 3、用材科技的“感受营销” 4、建筑外立面的“感受营销” 5、园林景观的“感受营销” 二、开盘前的营销方案 1、目标客户的客观分析 2、寄生万科的前期营销方案设定 3、 “健康住宅”概念的推广 4、户外广告设置 三、开盘营销方案 1、开盘活动的确定 2、动线安排 3、开盘销售优惠活动具体意见 五、具备开盘条件的价格策略 1、销售分批总体价格策略 2、分批发售策略 四、具备以上条件的开盘价格定位 1、现时市场价格分析 2、当时市场对比的优质高价策略 一、开盘的条件及营销手法 从森林花园现时情况分析，如上图所示总体可由八个方面所支持，而最终还是企业的品牌效应最为关键，如万科、中海等企业，他们也是经历了漫长的发展阶段才累计到至今的企业品牌效应，如市场客户心目中的万科的品牌就意味着优质产品、完善的服务、升值的空间等，又如客户心目中的中海就代表着优质的物业服务，优质的工程质量等；所以由湖北现代城建开发的森林花园要达到高于市场的价格，必须首先让市场有一个了解的过程，以至形成信心从而达到理想的经济效益，这个了解的过程，我们必须用真才实料去铺垫； 品牌 规模 园林 市场 营销 用材 广告 工程 服务 1、非品牌条件下的“感受营销”重要性 规模 工程 园林 服务 营销 广告 品牌 样品工程区 市场信心 用材 建议项目首先集中精力营造一个工程质量优良、园林精美独到、用材优质精细的样品工程示范区，让市场客户增加信心，再运用优质的服务、到位的营销手法以及家喻户晓的广告推广，建立起项目的优质品牌效应，并且通过市场大环境支持的前提下，定能实现3000元/m2的成交均价。 A1 B1 B2 C1 C2 C3 C4 C7 C5 C6 样品工程展示区 实施的策略是在样品工程示范区未交付使用前不做任何直接性推广，集中所有精力在建筑工程及园林工程的进度及质量方面，做好现场的保安工作，非工作人员一律不准进入现场，在建筑工程、园林工程、接待中心及样品房交付使用同时推倒工地的围墙，让关山一路沿线一夜之间出现一个精美的园林及建筑，届时再配合有关的推广吸引人流来临现场参观样品工程示范区，当时不收取任何形式的定金，再通过排号抽签方式形成储水放闸的热销场面； 2、“感受营销”策略的开盘条件 样品区开盘10大原则 1、前期不公布项目任何信息 2、工程进度要比常规速度要快 3、工程管理要非常严格 4、工程质量要求非常高 5、园林景观落成进度快 6、园林景观要独具特色 7、现场保安要做到位 8、接待中心交付 9、样品房（毛坯装修）交付 10、所有用材及工程人员按时撤场 同一时间执行或交付 3、用材科技的“感受营销” 隔声系统 厨房内新型排油烟道系统 外墙外保温系统 大攻关要点 3 可以在样品房设置温度显示，如空调的温度以及室外温度的显示，让客户从数据上直接看到温度的强烈反差，再通过身体温度的感受以及现场产品介绍和销售人员的专业引导，定能让客户感受到发展商为未来业主改善武汉冬冷夏热的居住环境的决心。 在厨房设置干冰喷烟系统，用最为直观的方式现场演示发展商对于打造无油烟厨房技术的以人为本细微之处，当然厨房内的新型排油烟道系统技术精髓并非单方面在于排油烟的功能，还有解决倒灌以及节能风吸技术等，而这方面我们将配合技术介绍以及销售人员的介绍达到效果。 隔音系统的感受体验可以运用室外以及室内的分贝率来进行现场测试，户外设置高分贝率的音响效果系统与室内形成听觉上强烈的听觉反差效果，并且运用测量分贝率的仪器进行现场测试，再通过技术介绍以及销售人员的专业解说三管齐下进行营销。 现场成型用材技术应用展示 创新武汉首个现场成型用材技术应用展示基地，模仿医学界的“切片”技术，把所有可以展示的用材“切片”展示，并且配合生动的介绍说明，让展示区生动、透明地呈现在来访客户眼前，再配合销售人员专业的引导，必定让客户感受到发展商的细心以及实力；比如：墙体的“切片”展示、窗材的“切片”展示、门材的“切片”展示等。 4、建筑外立面的“感受营销” 根据调查统计，较大规模开发项目的销售过程中成交频率最高峰值的时段是在首期成型二期开售，或具备一定规模的情况下；如金地太阳城最为热销是在一期外立面成型，又如万科城市花园先营造规模环境再开售的策略等等，都可以证明这一现象，因为表面印象永远都是人们的第一感觉，而拥有一个成型、拥有个性、鲜明的外立面永远都是抢夺客户眼球的制胜法宝；如