房地产策划师基础知识讲座大纲.ppt

房地产策划师基础知识 没有理论指导的事业，是盲目的事业。 分析背景 房地产业是整个国民经济极为重要的组成部分，分析房地产市场形势与趋势离不开对整个国民经济的分析。仅就房地产谈房地产，没有出路。 今天乃至未来相当长的一个时期，房地产业都将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。 房地产市场中的住房问题，既是经济问题，又是政治问题，还是社会问题，必须引起高度的重视。 一手抓市场机制的完善，一手抓保障制度的建设，两手抓，两手都要硬，才是解决住房问题的正确方向。 目录 房地产市场供求 关于容积率 2008年以来房地产政策简要回顾 温总理政府工作报告解读（有关房地产） 慎重激活房地产市场 房地产法知识 一、房地产市场供求 2007－2009年房地产市场总括 2007年“跃进式”投资——拿地 2008年“衰退型”调整——筹钱 2009年“高危化”库存——销售 当前住房供给体系存在的问题 1）制度设计不尽完善，操作上没有完全涵盖不同收入人群 现行体系总体上明确了高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的供应及其适用人群。但联系现实的房价水平和家庭收入水平，考虑不同人群的支付能力： *仍有相当部分中低收入家庭买不起普通商品住房、又享受不上经济适用住房； *部分低收入者买不起或租不到经济适用住房、又享受不上廉租住房，出现了两个所谓的“夹心层”。 2）存量与增量市场发展不平衡 与增量市场相比，存量市场发展总体上仍然是滞后的。 目前，各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%（市场成熟国家一般在10-15%）。 存量住房市场供应不足， 一方面，使大量需求投向增量市场，加大了增量市场的压力；另一方面，存量住房的作用没有得到有效发挥，使既有资源的配置效率不高。 大量农村进城务工人员已成为城市居民的重要组成部分，也是城市中的弱势群体，居住条件较差，但在政策上尚缺乏对这部分人群的有效支持。 3）租赁与买卖市场发展不平衡 住房租赁市场发展未能与住房买卖市场得到同步发展和规范，加大了买卖市场，尤其是新建商品房市场的压力。 市场供应主要以个人私房出租为主，机构投资者进行住房租赁经营的很少，缺乏持续稳定的供应渠道；市场秩序不规范，违法出租和租赁纠纷多，在质量、消防、卫生、治安等方面存在隐患。 4）住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展 与住房市场化进程相比，保障住房建设相对滞后。包括政策落实不到位，保障体系不健全，配套政策不完善。 目前，财政、税收、土地和金融政策对住房保障的支持十分有限，政策性住房金融体系建设严重滞后。 保障制度建设的滞后，使得市场承受了本应当由保障渠道分流的压力。 分类指数统计 从分类指数看： 房地产开发投资分类指数为91.88，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点; 本年资金来源分类指数为92.6，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点; 土地开发面积分类指数为92.27，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点; 商品房空置面积分类指数为95.46，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点; 房屋施工面积分类指数为94.86，比去年12月份回落3.52点，比去年同期回落13.27点。 资金来源 2008年1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。 2009年1-2月，房地产开发企业本年资金来源6046亿元，同比增长6.9%。其中，国内贷款1674亿元，增长9%；利用外资69亿元，增长50.8%；企业自筹资金2215亿元，增长13.9%；其他资金2088亿元，下降1.8%。在其他资金中，定金及预收款1190亿元，降4.3%；个人按揭贷款532亿元，下降0.6%。 开发投资 2008年1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。 2009年1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，回落21.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势 房屋施（竣）工面积 200年1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.