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关于养老地产发展的思考养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。1、养老地产发展现状养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。2、可持续发展方式第一，法律法规方面的突破，争取对老龄事业的国家立法。尽快出台地方政府的行政管理法规和一系列的技术要求规范，做到有法可依，有章可循；第二，对于进入养老产业的门槛制度的突破，要制定有利于或要鼓励和吸引社会资金的进入制度，也包括吸纳国际的资金、技术、管理等方面；第三，在规划用地方面的突破，应该有老龄养老用地的一席之地，在进程改造当中要配养老公共设施和养老住宅；第四，优惠和扶持政策的突破，对于不同形式的养老模式，应该给予相应的在土地、规划、政策等方面的扶持政策；第五，多元化以房养老模式的突破，除了要研究倒按揭、反向抵押贷款等形式外，还要探索以小换大、委托代理等等模式，解决老年人有房没钱的问题，通过这样一些突破，我们国家老龄事业、养老产业会有更大的发展。3、改进养老地产发展模式的建议3.1健全优化养老地产的产业链当前养老地产还处于摸索阶段，结合远景设计研究院自身多年养老养生产业规划经验提出以下一些方面：首要任务推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。3.2吸取国外开发养老地产经验　　比如En的老年社区的特点是配套设施齐全的全龄化大型老年社区，也称聚集住宅或退休之家。老年社区建筑规模大，具有完善的配套设施与功能区划分，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，是集居住、商业服务、度假疗养于一体的大型综合社区。而Am的老年人的居住设施大致分为5类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。3.3国内养老地产项目的经验　　“以房养老”模式，比如北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式。这一概念是从西方引入中国的，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的当今社会，该模式无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。3.4探索独立开发或合作开发的模式　　养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司、商业地产运行公司等也有进入养老产业的意愿，开发商可与此类公司合作开发养老地产，增强资金、资源实力，分散开发风险。同时，要做好项目前期准备、项目策划和可行性研究。4、总结　　认清养老产业的核心和实质，承担应有的责任，认清自己在这个产业中的定位和角色，首当其冲促进养老产业的价值链和服务链的构建，全社会在共同做养老上达成共识。保险、投资、运营管理、社工体系、志愿者等方方面面共同参与，这个产业才有希望，才能成功。