中信东莞CLD项目前期报告.ppt

现状较差，未来交通便利，文教卫娱配套齐全 CLD未来发展趋势判断 方案一：稳健式（快进快出） 方案二：局部创新 本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准 — 标准一：高舒适性 本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准 — 标准三：高形象标签 本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准 — 标准一：生态指标 本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准 — 标准二：功能指标 本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准 — 标准三：配套指标 指标一：拥有标志性空间节点（如特定主题的商业街） 指标二：社会资源的占有度（教育资源，娱乐资源，城市功能资源） 指标三：社会的高美誉度，认知度，社会特定阶层象征 指标五：社交指数（公共空间的利用率） 特定主题商业街 [案例借鉴] 自1993年启动开始，福田中心区以商务物业带动，走了这样一条道路：交通配套--写字楼--住宅--市政工程--商业 规划 启动 基础设置建设 写字楼启动 住宅启动 市政工程启动 商业启动 1993年前 1993年 1995年 1996年 1998年 1998年 1999-2001年 投资大厦、信息枢纽中心 启动量： 启动量：47.9万平米 彩福大厦、中海华庭、深业花园 六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅 区域商业形成=居住商业+写字楼商业 多元化发展 2002年-现在 启动量：约20万平米 住宅（星河国际、天健）+写字楼（中电）+集中商业（购物公园）+市政设施 1998：彩福大厦 130000平米 1999：中海华庭 109302平米 2000：黄埔雅苑1，深业花园， 240000平米 2002：城中雅苑、风华盛世、 黄埔2、3，天健、星河国际 697356平米 2003：春晖苑、港丽豪园、 黄埔4，雅颂居 276984平米 住宅累计总放量不足150万平米： 商服物业供应的缺乏为宝安新中心区住宅物业发展方向提供多种可能 住宅 写字楼 市政 配套 商务 功能 住宅 （44.6%） 写字楼 市政 配套 等 （40.9%） 商务 功能 福田中心区： 宝安新中心区： 住宅物业在商服物业供应缺乏下的两种可能： 1、部分住宅成为商服务业的配套； 2、部分住宅物业本身功能上的商服化 14.5% 开发时序 体量 宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中心区进程缩短，多元化提前到来 规划 启动 商务 住宅 商业 0 4 3 3 3 深圳中心区多元化进程轴(年) 规划 启动 住宅 商务 商业 多元化 0 3 2 1 2 2 宝安新中心区多元化进程轴(年) 多元化 2 中心区多元化进程对比 东莞CBD发展契机1：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造势  CLD的启动在未来2年内住宅供应高速放大，未来2-3年内现已知的供应量在300万以上 ——土地交易的规范化使得开发商进入门槛提高； ——外地开发商积极进入的方式：参与市场交易；寻求合作；（万科、金 地、金众等） ——城区待开发土地集中分布在东莞大道沿线和四、五环路两侧； 东莞CBD发展契机2：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快速增长。 东莞近5年人均GDP及增长率 人均GDP增长率达38.4%,列于珠三角首位 第三产业的迅速发展，尤其是高新技术产业 常住人口平衡增长，外来人口的迅速增长。 东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配套逐渐成熟） 市政府 人民大会堂 国书馆 群众艺术馆 展示中心 大剧院 科学技术博物馆 青少年活动中心 1 2 3 4 5 6 7 8 东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛围最浓的区域） 四环路 东莞大道 鸿福路 莞太路 体育路 1 2 3 4 5 6 7 8 联通大厦 华凯大厦 金盈大厦 鸿富大厦 华凯广场 鸿福广场 鸿禧中心 第一国际 黄金花园 石竹花园 已集有多个写字楼项目，多以中小户型单位为主，其入住客户以办事处、私人工作室及装饰公司为主。 9 10 两大居住楼主要是为片区提供居住配套功能 城市中心形成房地产四大表现 表现一：土地稀缺性体现，价格快速上涨 表现二：价格级差出现 表现三：用地容积率升高，土地效能的最大化发挥 表现四：影响力范围扩大，聚集效应突显。 东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（居住中心化，配套逐渐成熟） 放量 3500 3000 3300 4200-4800 3000 3700 时间轴 2003 2004 2005 价格轴 南城普通住宅均价走势 地块趋势判断 ① 政府发展CLD是必然趋势： ② 不可确定因素：CLD建设时间不确定。 CLD住宅启动有效释放大量市政配套对土地价值的拉