25时区户型定位建议.ppt

3号楼南户型 C户型 38.63㎡ I户型 87.16㎡ 4号楼平面图 4号楼户型配比 100% 100% 　 24 　 　 合计 12 125.63 三室两厅一厨两卫 B户型 100% 100% 24 12 125.63 三室两厅一厨两卫 A户型 比例 比例 合计 套数 建筑面积 套型 序号 4号楼户型 面积：125.63㎡ 5号楼平面图 5号楼户型配比 100% 100% 　 192 　 　 合计 　 　 64 104.06 三室两厅一厨一卫 C户型 　 96 87.73 两室两厅一厨一卫 B户型 　 　 128 32 73.89 两室两厅一厨两卫 A户型 比例 比例 合计 套数 建筑面积 套型 序号 5号楼户型 C户型：87.73㎡ A户型：73.89㎡ 5号楼户型 B户型：104.06㎡ * 本文仅供客户内部使用，版权归西安如意房地产顾问有限公司所有，未经如意地产（西安）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 25时区户型定位建议 09年8月 宗地现状 项目位于吉祥路以南、丁白路中段以北，紧邻丁白路。处于西安城南科教文化板块与高新区板块交界范围。 1 2 3 4 3 5 地裂带 3层× 544.2=1632.6 ㎡ ⑤号楼 10层×251=2510㎡ ④号楼 南31层×1313=40703㎡ 北17层×962.39=16360.63 ㎡ ③号楼 14层×594.8=8327.2㎡ ②号楼 31层×864.42=26792.02㎡ ①号楼 100478.85㎡ 住宅总面积 地块周边现状： 东 东：吉祥诚信商业街。 四周环境尚佳，远离主干道，“闹中取静”。 南：丁白路。 西：瑞园清风小区。 北：祥和雅居项目。 南 西 北 两边临路，均为次干道，可用于规划商业。 北边为一待开发项目，影响本项目规划。 除南边马路对面现为废品收购站外，其他三面均紧邻居住社区。 居住氛围浓厚， 区域配套成熟， 公共设施完善。 1 2 3 4 3 5 地裂带 区域市场 根据西安市2004-2020年总体规划，城南还有约2000万平米的商品房储备 用地，但其中一半以上在曲江新区 。 城南依然是西安楼市的佼佼者，稳健前行。 热点区域将陆续向绕城沿线及曲江南部延伸。 传统城南区域“熟地”渐少，土地储备成为发展瓶颈，从而保证了房价上升。 项目所在区域未来非房地产重点发展区域。 城南 电子城 二环沿线 吉祥路 曲江 丈八路 小寨 房地产重点发展区域 周边市场-项目分布 吉祥路 丁白路 含光路 永松路 巴厘公馆 美丽的院子 祥和雅居 近期：在售楼盘少，区域市场放量较小 迎合区域市场需求，躲避竞争，快打快收是基本策略。 中长期：随着祥和雅居和华远项目的启动，竞争会变得激烈 客群定位-目标客户研究 调研目的：为前期产品定位及后期营销实操提供市场依据 调研内容：区域内客户购房需求特征、媒体习惯等 调研时间：2009年8月22—23日 调研区域：电子城、吉祥路、丁白路、太白南路沿线等 调研方式：路面拦截问卷法、销售部蹲点问卷法 样本数量：60个，其中有效50个 客户定位（调研结果） 游离客户群 重点客户群 核心客户群 偶得客户群 在区域内工作的教师、医生、科研人员 拥有一定积蓄 重视产品品质及生活配套 面积需求主要为两室和三室 以居家为主 核心客户群 陕北、陕南及省内其他地方客户 主要为投资或陪读 注重形象包装及产品品质 尤其看重教育资源配套 面积需求中等 游离客户群 偶得客户群 周边投资型客户 认同片区价值，看重升值； 注重形象包装及产品品质 积蓄一般，收入稳定； 面积需求以一室为主 重点客户群 区域内高级白领、公务员、商人 消费能力强 重视环境及各项配套 注重产品细节及形象包装 面积需求主要为一室和两室 居家及投资兼而有之 目标客户与诉求分析 概述：由于“土地价值”在本案诉求系统为第一竞争价值、社会与业内对其普遍认同、应被界定为开发初期策略核心，因而本案的目标客群也就随之划分成三类 1、显性客户 所谓显性实际是一个“区域概念”，由城内与泛城内区域共同构成，含盖了目标客户对区域的主观认同（环境、地脉、人文等）以及客观认同（城市配套、物业保值等）两大因素，是本案的先天客户群体。地段是使这部分客户产生购买的直接因素； 2、隐性客户 隐性客户在这里是一个“阶层概念”，作为这部分客户，更为追求的是“产品价值”与“土地价值”共同构成的“城市公馆”生活形态，西关的土地价值对其固然重要，但更重要的是产品要符合他们的审美及挑剔的眼光。因而只有把“良好的工程形象与样板实景呈现其眼前的时候”，才会产生购买； 3、随机客户 随即客户是指在本案的推广体系