2006年江苏枫林绿州上海1912国际风情街营销招商策略.ppt

北孚商业地产研究体系 北孚商业地产运营体系 北孚商业项目操作流程 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 枫林绿洲—上海1912国际风情街营销招商策略(建议) 2006.7.29 二＋四商业地产研发 人流 资金流 消费环节 经营环节 投资环节 开发环节 经营稳定性 投资兴奋点 利润至高点 市场空白点 销售节奏 开发节奏 开发时机 地块剖析 规划设计 空间设计 基本点 存活线 平衡面 商业地产运营 以人为本 客户为尊 选址 定位 融资 设计 招商 租赁 运营 融资渠道 运营模式 境内外项目考察 权威专家研讨 商品品牌 商业形态 政府相关部门 权威行业协会 权威研究机构 纲举目章 三、操盘策略 二、商业定位概述 一、序－战略思考 四、销售策略 五、招商策略 六、合作安排与思路 战略思考 当前要解决的根本问题 策略调整——增强对投资客群吸引力 概念策划——增强对目标客户感召力 主力招商——形成良好的口牌宣传面 目前，华厦企划部已完成第一阶段的工作 商业定位概述 　　　　徐州商业概况　　徐州素有“五省通衢”之称，是全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”，对外辐射力度较强，同时随着徐州城市建设的日新月异、经济快速发展，徐州商业发展同样突飞猛进，为满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，增加常住人口，改善居民生活质量与消费档次起到了积极的作用与影响。　　　　商业空间布局形成“一线三圈”　　徐州商业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业区3个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业区之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。而在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。　　　　中山南路逐渐发展成为“IT商业商业圈”　　经过多年的发展、大浪淘沙，徐州IT业经历了蜕变，在中山南路一个以海云电脑大世界为中心的IT商业圈已经形成。“宏图三胞”等大规模的专营店也在海云周围逐渐聚集起来，该区域已成为IT业的集中场所，其中以“海云”、“鑫源”、“山水信息港”为龙头的三角地带，将会成为徐州IT业的集散地。　　　　连锁企业纷纷进入徐州　　随着经济的发展、城市化进程的加快，人民生活的提高。徐州以其强劲的发展潜力吸引着众多的连锁企业。重庆“小天鹅火锅”、台湾福记餐饮、杭州天德坊馄饨、苏州金碧辉煌娱乐等知名连锁企业进驻徐州，目前全国已有十二家全国知名连锁品牌店先后在徐州开店经营。 　　　　古彭商圈“三足鼎立” 　　未来徐州古彭商圈将形成“徐州王府井”、“南京金鹰”、“中央百货”三足鼎立之势。古彭商圈作为徐州中心商圈，其聚集效应不断加强的同时，区域业态重复、经营模式单一、同业竞争日趋激烈的现状将进一步显现。 本项目邻近人民广场商圈，但短期内很难成为商圈的一部分，出路在哪里？ 上海1912国际风情街区 海派 怀旧 城市方向 休闲购物 上海 １９１２ 国际 风情街 ◎ 以海派生活 为标榜 典型的浪漫 主义情怀 代表城市的发展 方向，代表市民 的时尚潮流 业态的复合性 商业定位概述 广告调性时尚怀旧大气，业态定位休闲餐饮购物 高起点的项目概念 商业定位概述 商业定位概述 10 1800 矿山路 商1# 足疗．休闲按摩 50 1550 矿山路 24# 女性生活购物 购物 8(含一个超市） 1500 小区北大门 商3# 社区购物 1 1200 矿山路 商1# 健身．美容。ＳＰＡ 1 1700 矿山路 24# 浴场+客房 休闲 1 320 矿山路 商2# 桌球室 １ 365 矿山路 商2#地下 网吧 １ 1000 矿山路 商1#地下 ＫＴＶ 娱乐 3 160 小区北大门 商3# 特色小吃 15（含5个大主力店) 4000 水漫桥路 商1-3#\4# 5#\6# 中餐品牌店 5 1500 矿山路 商2#\24#\商1# 茶馆．酒吧.咖啡馆．棋牌 餐饮 店家数量个 总面积（平方米 地段 分布楼号 经营业态 功能区分 项目的操盘策略 大商托市 利用大商户的招商签约推动客户蓄水 招商先行 即前期重点主攻大商户招商 低价起盘 蓄水成功后即借势开盘 小幅清盘 推盘量小于蓄水量，达到短期清空的目的 操盘策略 项目的销售策略 关键 产品对路 · 经营有序 · 营销合拍 主线 规避风险 · 提高回报 （对商1#．商2#．24#楼上通铺均采取分割销售） 风险分类 推盘节奏 高难度 较高难度 商3#铺面 地下铺 较低难度 水漫桥一二联铺、产权铺 低难度 矿山