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资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案 1 第六章房地产评估计算题答案 1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。 求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。 （2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解： （1）设土地价格为x x+300=5000x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元 63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价= 3033.3320000=6066.67元/平方米 =0.1517万元/平方米=1517元/平方米 6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率= （2）容积率= 建筑总面积土地总面积=1517元/平方米 建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米 建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数= 200002500=8层 建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元 3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 解： （1）求该房地产未来5年收益的现值 400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 5 {P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元） 2 4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。 解： （1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用： 土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益： 144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d= 11-10F=0.0196=1.96% =768596.98元 轾1犏1-63040×467.96%犏臌(1+7.96%) 5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解： （1）确定地价指数 年、月 地价指数 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 2003.10 2003.12 2004.8 2004.10 100 101 102 103 109 111 119 121 （2）比准价格 进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正： PA=1200×PB=1300× 121109×× 1.82.1×× 98100×× 9910098×× 98100×× 98100×× 103100×× 9710097=1062.96元/平方米 =1201.20元/平方米 1211111.82.1103100100100101100100100100100 3 PC=1400×121×1.8×100× 1032.3102100100100100× 103100100×100×100×100=1352.25元/平方米 100100100PD=1100×121×1.8× 1191.897100× ×100× 98100× 101100× 98100=1052.39元/平方米 （3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正