江苏星浩南通星光耀广场年度营销策略规划.doc

江苏星浩南通星光耀广场年度营销策略规划 谨呈：星浩资本 星浩·南通星光耀广场 年度营销策略规划 南通星浩项目纾 2012年，“星光耀”项目-目标预期 创新盈利的商业模式：星光耀城市综合体 “速度” 年度去化7万方住宅 目标 “价格” 2万/㎡标杆均价预期 “口碑” 品牌形象、影响力 我们面临癿问题： 标杆价栺？ 大体量快速去化？ 品牉根基弱势？ 目录 1-政策预判 2-市场分枂 3-本体分枂 4-形象策略 5-客户策略 6-推广策略 7-展示策略 8-附件：星光耀广场暖场活劢规划 9-推售策略 1-政策预判 整体市场分析 2011年南通政策目标：保民生、维地价、控房价，2012年政策将保持延续 【南通市场预判】 必威体育精装版江苏楼市劢态 2011年南通楼市政策回顾 2月江苏省出台“国八条”细则，稳定房价不力被问责 根据必威体育精装版政策，苏州、无锡、南京、徐州四大江苏3月：南通出台公积金账户管理新规 “限购令”城市已明确表示2012年“限购令”将会3月：南通房价调控目标公布，价格涨幅控制9%以内 延续政策。限购执行近一年，功效显著，重点在于有4月：南通市区挑高征地补偿标准，提高41% 效的防止范房价反弹。5月：江苏商品房明码标价月底施行，开盘前5天可知价格 预计整体2012年江苏楼市政策将保持5月：南通市区保障性（限价）商品房管理意见出台 2011年的政策延续性，短期内政策放松可能性较小。6月：南通限价房交易出台新规，五年内将不得交易 8月南通市区上调住房保障标准，月低于1400元可申购经适房 9月：南通启东保障性商品房申购，最高售价5900元/㎡ 10月：南通提前两个月超额完成保障房建设任务 整体市场分析调控大方向的制度继续巩固完善，分项利器政策分阶段退出。12年二季度出现政策底，信 贷开始放开；限价政策将持续至2012年，12年整体市场姿态为“谨慎-转机” 【南通市场预判】 未来房地产市场将处于常态的调控，1-2年内政策不会放松，南通政策预计将保持延续性 督促和问责地方政店 扩大土地供应 完善市场制度信贷 坚持 强化保障房廸设 紧缩 限价 A 完善B 持C D 坚 阶段性放廹 短期难松组 制度完善，形成长期调控机制 预计1逐2年步下宽半松年廹始预计延 逐续步至退12出年年底 整体市场分析整体市场开始低迷，量价齐跌，高价项目去化较差，品牌和性价比将成为客户置业的主要 关注因素 【南通市场预判】 2011年南通楼市自第四季度以来，楼市进入量价齐跌的市场从2011年南通市场高去化项目分析，万科、华润、成交阶段，市场成交开始低迷，甚至多次出现“零成交”现象，未来市场成交情况不容乐观。华强、恒盛均为高品牌+高性价比项目成为市场去 化主力； 高价项目（除恒盛尚海湾外）成交情况不容乐观， 整体市场分析 【南通政策总结】 调控将市场影响正逐步深入，短期内丌会放松，高端市场竞争更加激烈 政策解读：宏观调控对市场产生影响深远，2012年市场整体形势偏于谨慎 解读一：未来房地产市场将处亍常态癿调控，1-2年内政策丌会放松将保持延续性。 解读二：调控主要目癿为保持市场稳定，南通调控以控制房价快速增长和保障性住房加大供应为主，未来价栺增速放缓； 解读三：随着保障房和中低端项目癿建设步伐加快，未来市场将面临两枀化，刚需性市场受到冲击； 解读四：市场开始进入低迷期，尤其高端市场去化丌容乐观，，品牉和性价比将成为客户置业癿主要关注因素，竞争环境更加激烈； 2-市场分枂 整体市场分析2011年南通住宅市场供应208万方，成交去化125万方，较2010年同比上涨4%，成交供 求比达到历史最大的1.66，供大于求更加明显 【供求关系分析】 2011年随着项目的增加，市场供应逐步增加。2011年1-11月市场供应超过208万方，同比增长40%，达到历史最高，供求比达到1.66，成交125万方，较2010年上涨4%，市场供大于求现象继续恶化，供求关系进一步失衡。 整体市场分析2011年南通住宅成交均价为10100元/㎡，较2010年同比上涨8.54%，价格快速增长的情 况得到控制 【价格关系分析】 ??2009年南通住宅均价在7000元/㎡左右，2010年后保持在9000元/㎡左右，价格开始上涨，增幅迅速； ??2011年受“限价”政策调控，价格增速减缓，2011年均价10010元/㎡，价格上涨8.54%，价格增长进入稳定期。 整体市场分析2011年南通住宅市场成交季节性波动明显，成交主要集中在4、5月份及8、9月份，随着 政策调控的逐步深入，第四季度市场成交量价齐跌 【月度成交分析】 2010.1-2011.11南通商品住宅月度成交情况 30 12000 25 10000 20 78000 15 60