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成功投资者经验谈：投资产权酒店 如何选择？ 溯源 产权酒店于上世纪 70 年代兴起于美国，一般位于著名旅游 城市、或景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心，拥有充足 而稳定客源，酒店出租率都保持在 50% 以上，其客房年度利润分 红除抵消分期付款费用外，还有盈余。 在欧美国家，产权酒店经过数十年的发展，已成为一种广为 接受的房产投资品种。在客户类型上，有 60 ％是中产阶层家庭 投资，40 ％为企业和社会机构投资。 私人投资者购买产权酒店后，每年自己使用约 15 至 20 天， 其他时间则委托管理，用于对外经营。其每年酒店租金收益基本 可抵消房产分期付款费用，购买者在一定年限缴完按揭贷款后， 取得房屋产权。 机构投资者购买产权酒店后，一方面用于投资，另一方面用 于员工休假、公司年会和接待宾客。很多企业家在海岛购买别墅 或酒店，除了自己和家人度假之外，也作为激励员工的一种用途， 定期给予优秀员工去海岛度假的激励制度，为企业带来惊人效 益，这在西方国家尤为盛行。 现状 自 90 年代产权酒店经营理念引入国内后, 同很多新生事物一 样,也经历了“混乱、无序、自律、规范、法制” 的过程。 在一段时间内，一些不具备产权酒店经营条件的项目蓄意包 装成产权酒店大肆兜售，同时也有一些对酒店经营模式不甚了解 的投资者盲目跟进，只看高回报就匆匆购买，往往追悔莫及。 由于产权酒店在国内尚处初期阶段，一些产权酒店经营管理 公司向投资者承诺过高的回报率，是按照最理想的经营条件来计 算的，能否兑现承诺，是个未知数。还有一些产权酒店经营管理 机构并不具备控制经营风险的能力。 也有一些时权酒店代理机构，挂产权销售之名，行欺骗之事。 市场无序中“沙子也有,金子也有”，于是投资者很难选择真正值得 投资的产权酒店。 选择 毋庸置疑，产权酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,关 键在于如何选择。选择一种投资，需考虑：投资本金、回报率和 回报保障。对投资者来说，最重要的是判断回报保障是否可靠。 以下提供若干参考意见。并以较成功的产权酒店“海南西海 岸索菲特前沿大酒店”作为评述示例。 1、发展商背景； 当一个产权酒店推向市场的时候，作为产权投资者，首先考 虑的是安全。对于产权酒店而言，发展商的实力背景和社会公信 力比酒店本身更为重要，一旦酒店经营出现问题，这种实力背景 和社会公信力就能够充分保障履约能力。 我们有理由相信：一个有相关行业成功经验的发展商比无经 验的更为可靠；一个每年已经有稳定主营收入来源的发展商比依 赖单一产权酒店经营的发展商可靠。 海南西海岸索菲特前沿大酒店由前沿控股集团全额投资，他 是一个年营业额逾百亿、员工逾四千的综合投资机构。项目涉及 豪华度假区、房地产居家综合服务、意大利企业中国投资咨询、 国际会议、RFID 高科技等领域。投资各类企业达二十多家、遍 布北京、上海等中国十二个主要城市。 前沿控股集团在休闲度假领域持续重点投入，位于江苏天目 湖畔的顶级豪华度假区“涵田”，是他的又一大手笔。涵田涵盖国 际会议、度假酒店、休闲运动、健康管理、感官品鉴、高雅艺术 等领域，提供私人酒店、飞行俱乐部、游艇会、马场、体检中心、 ＳＰＡ馆、红酒会、雪茄客、美术馆、雕塑公园、婚庆广场等度 假功能。 2 、赢利保障机制 酒店管理公司、酒店规划配套、入住客源保障、退出转让机 制 酒店管理公司 酒店管理公司的经验和能力，关系到日后的酒店经营，关系 到稳定的客户来源。对于自用型的业主，酒店管理公司专业水准 是购买物业能否带来附加值的判断标准。由世界顶级酒店管理公 司进行管理，还能使产权酒店直接加入全球顶级订房系统，从而 带来稳定的客源。反之，如果酒店管理公司是发展商自己组建的， 则投资者需要小心了。 顶级酒店集团一般不愿意触及产权酒店管理，因为业权分 散，业主众多，关系很难协调。类似法国雅高酒店管理集团这种 世界酒店管理机构，有丰富的经验，并十分珍爱自己的品牌，如 果它选择作为某产权酒店的管理机构，它必然已经做了至少二件 事：1）对投资发展商综合实力已经综合考察和评估；2 ）对酒店 所在区域、日后经营前景有充分信心。 海南西海岸索菲特前沿大酒店由世界顶级酒店管理机构雅 高酒店集团以“索菲特” 品牌管理。并通过和业主同时签署二个协 议（指产权购买合约和托管合约），前沿保留多数产权，只出售 部分产权，作为大业主，代表所有