房屋买卖参考案例.doc

殷国荣诉张群等买卖合同案?（公示公信原则） 　　（一）首部?　　1．判决书字号?　　一审判决书：江苏省无锡市北塘区人民法院（2005）北民一初字第875号。?　　二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2005）锡民终字第0952号。?　　2．案由：房屋买卖合同纠纷。?　　3．诉讼双方?　　原告（被上诉人）：殷国荣。?　　委托代理人：陈玲仪（殷国荣之妻）,在无锡市后祁街小学工作。?　　被告：张群。?　　被告（上诉人）：费建梅。?　　委托代理人：黄慧,江苏无锡柯兰律师事务所律师。?　　4．审级：二审。?　　5．审判机关和审判组织?　　一审法院：江苏省无锡市北塘区人民法院。?　　独任审判：代理审判员：余刚。?　　二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。?　　合议庭组成人员：审判长：姚旭斌；审判员：潘志江；代理审判员：夏燕。?　　6．审结时间?　　一审审结时间：2005年11月18日。?　　二审审结时间：2006年2月15日。?　　（二）一审诉辩主张?　　1．原告诉称?　　1998年8月24日,原告和张群协商一致签订了售房协议,协议约定,张群将其所有的坐落于无锡市五河新村103号303室房屋出售给原告,销售价格为35 000元。协议签订后,原告给付了35 000元房款,张群将相关房屋权属凭证同时交付给原告。2002年4月14日,张群将该房屋内的户口移至无锡市荣巷街道龙山村陆井47号。原告多次要求张群办理过户手续,但张群至今未履行义务,故诉至法院,请求判令被告履行房屋买卖合同义务,办理房屋过户手续。?　　2．被告张群未答辩。?　　3．被告费建梅辩称?　　其与张群系夫妻关系。1997年7月,其与张群因夫妻关系不和而分居,同年张群一人搬入诉争房屋居住。在此期间,张群未经其同意私自处分了属于夫妻共同财产的诉争房屋。故请求判令原告与张群所签订的协议无效。?　　（三）一审事实和证据?　　江苏省无锡市北塘区人民法院经公开审理查明：原告殷国荣与被告张群原系同事关系。张群与被告费建梅系夫妻关系。1997年7月,张群根据房改政策购买了无锡市五河新村103号303室房屋,房屋面积为43．65平方米,并于同年8月取得了房屋所有权证。房屋所有权证的附记注明“此房在2002年7月31日之前不得进入市场”。1998年8月24日,张群与殷国荣签订了售房协议。协议约定：张群以1．9万元的价格将无锡市五河新村103号303室房屋出售给殷国荣所有,产权过户中的各种费用由殷国荣承担；在付清房款的同时由张群向殷国荣交付所有房产证件。同日,殷国荣向张群给付了房款人民币35 000元,张群也向殷国荣交付了房产证件（房屋所有权证、国有土地使用证）及房屋。2002年4月,张群和费建梅的户口迁出无锡市五河新村103号303室。诉讼中,费建梅提出其与张群因夫妻关系不和于1997年分居,分居期间张群未经其同意私自处分了属于夫妻共同财产的房屋。?　　上述事实有下列证据证明：?　　1．出售公有住房合同一份；?　　2．售房协议一份；?　　3．收条一张；?　　4．房屋所有权证；?　　5．国有土地使用证；?　　6．结婚证；?　　7．离婚申请书二份；?　　8．诉状一份；?　　9．证人证言；?　　10．当事人的陈述。?　　（四）一审判案理由?　　江苏省无锡市北塘区人民法院根据上述事实和证据认为：共有人对其共有份额的支配受其他共有人的限制,对共有物的支配也受其他共有人的限制,但共有人没有代理权擅自处分整个共有物的,其行为并不当然无效。本案中,殷国荣于1998年8月24日向张群购买了房屋,并支付相应的价款。张群在同日将房屋及相应房产证明交付给殷国荣。根据无锡市五河新村103号303室房屋所有权证上所有权人登记为张群一人,及殷国荣支付了房屋相应的对价和收到相应房屋权属证书的行为,且费建梅在诉讼前一直未提出过异议,故可以推定殷国荣在主观上是善意的、无过失的,其有理由相信张群有权处理整个房屋。依诚实信用原则,怠于履行其注意义务的被代理人直接承受没有代理权而签订的合同的责任。鉴于此,本院对费建梅基于共有权提出房屋买卖无效的主张不予支持,对殷国荣要求将无锡市五河新村103号303室房屋的所有权过户的主张予以支持。?　　（五）一审定案结论?　　江苏省无锡市北塘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条,作出如下判决：?　　张群与费建梅于本判决发生法律效力之日起十日内协助殷国荣办理无锡市五河新村103号303室房屋的过户登记手续。?　　案件受理费570元,其他诉讼费330元,合计人民币900元,由张群和费建梅负担。此款已由殷国荣预交,张群和费建梅应承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付殷国荣。?　　（六）二审情况?