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晋江市豪富花园可行性研究报告 一、项目建设背景项目概况市住宅市场分析、项目建设指标 六、项目开发进度及投资安排计划 本项目计划自2005年元月开工，至　　　年　　　月竣工，总工期　　年．为节约投资，决定分区分段开发，开发一片，交付使用一片。据市场分析，预计每期推出的商业住宅房有　　％可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，进行项目开发。 平均销售单价=销售收入/开发工程量=　　　　/　　　　　=　　　　　（元/m2） 平均变动成本=变动成本/开发工程量=　　　　/　　　　　=　　　　　（元/m2） 故可求出盈亏平衡点Q0: Q0＝固定成本/平均销售单价-单位变动成本=　　　　*　　　/（　　　-　　　）=　　　（m2）即本项目不至亏损的最少商业住宅房开发面积为　　　　m2。 七、项目开发银行贷款的利弊 采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行借贷及银行以外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 自2003年以来房价节节攀升，有的城市一个星期一个价，上升幅度达50%。当前影响房价上升因素从供求关系来说，归纳起来不外以下四个方面： （一）、经济发展的常规因素影响房价上升 1.经济快速增长，职工可支配收入增加，加大了对住房的要求，2003年我国GDP增长9.1%，创近年来新高，居民可支配收入增加。 2.房地产自身发展规律带来住房需求的增长。从整体来说，我国住房需求已进入了改善需求增加的阶段，从而带动整个住房需求增加。 3.城市建设和旧城改造加快，带动了房地产业和住宅的需求。旧城改造和危陋房拆迁各地一直在进行，但自提出城市经营或经营城市的理念和措施以后，各地城市建设和旧城改造普遍加速，必然增加住房需求。 4.城市化进程加快，农民进城住房需求增加。这一方面城市建设加快，吸引农民进城；一方面是中央提出解决三农问题和改变城乡二元社会经济结构政策取向，促使农民进城，这些都是增加城市住房需求的因素。 5.房地产金融的发展，尤其是住房消费信贷扩展，直接拉动了住房需求。 6.国际经济往来的发展也增加了住房的需求，特别是我国加入WTO以来，这种趋势更明显。 7.近些年来我国社会资本相对宽松，很多其他行业的资金注入房地产，这一方面推动了房地产业的发展，同时也有拉动建材价格上涨，推动住房成本上升的因素。 8.房地产行业的扩展，也是推动房价上扬的原因。近年来旅游房地产的建设，分时渡假制度的兴起，相应房屋建筑增加，拉动了建材价格和房价的攀升。 9.行业的互动效应。如私家汽车消费的增加，带动了住房消费改善需求的增加，拉动房价上扬；反过来又刺激了私车消费的增加，形成互动循环。 10.成本增加直接推动房价上涨。这一方面包括住房综合质量(不只是安全质量)的提高，新材料的应用，合理成本的增加；另一方面也包括其他建材如钢材、电等价格上升；此外还有土地价格上升的因素。 （二）、政策预期因素 国家为了推动房地产业发展曾采取了很多政策措施，而这些措施一般是为了促进居民对住房的消费，这势必增加需求总量，拉动房价上扬。例如： 1.为了刺激住房需求所采取的金融政策，如降低利率，开展住房消费信贷，推行住房公积金制度等，这些政策都有效地增加了住房的有效需求。 2.减免税费政策。为了促销，有关部门几次降低了住房销售中的税费。 3.为了有效调控房地产市场，政府适当控制了土地供应量，2003年比2002年土地购买下降了18.9%，相应要影响到住房的供应量，势必要影响房价。 4.产业政策。为了使住宅业成为新的经济增长点和消费热点，为了把房地产业发展成支柱产业，国家均采取了很多优惠政策。这既有鼓励开发商积极投资开发建设增加住房供给方面的政策，也有鼓励居民住房消费方面的政策，而更多的是后者。 5.旧城改造和城市建设方面的政策。尤其是危陋房拆迁改造方面的政策，支持居民购房，这是支持和鼓励居民购房力度最大、持续时间最长的政策措施。此外为实现居民小康住宅水平，政府也采取了相应的政策措施。以上这些政策目标基本都实现了，增加了居民住房需求，改善居民的住房条件，相应拉动了住房价格上扬。 （三）、心理预期因素 跟往常价格波动一样，这次房价上扬也有人们的心理预期。 首先是居民对整个国民经济形势看好。新一届中央领导集体，坚持求真务实的作风，各项经济工作稳步前进，形势喜人，人们对住房投资预期看好，乐意将钱用于住房消费，纷纷买房，改善住房条件。 其次是居民对住宅降价预期开始消除，不再持币观望，纷纷买房。关于这一点与我们住房的导向有关。长期以来，我们一直宣传我国房价与家庭收入比高，总是说国外房