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浅谈海南房地产发展——以海口为调研 摘要:海南的房地产经历了很多波折，90年代的泡沫经济使其重创，但经过恢复和调整，尤其是在“建设国际旅游岛”的背景下迎来了新的契机，房地产开发和势头逐渐好转，房地产产业也日益成为海南省经济发展的助推器。然而，“炒房”、“天价房”等现象出现又让人不担忧海南房地产会不会成为“泡沫的轮回”。海南房地产能否健康发展，此文从海口的视角来开海南的房地产发展。这要我们重新审视和思索，寻找合适的发展之路。 关键词：海南的房地产 泡沫 海口的视角 思索寻求 合适的发展 这个假期特意来到海口进行我的实践活动，来到海口，海口比几年前变化多了，一座座高楼突军异起，特别在黄金海岸线周边更是盖起了海景房，与1992年后“房地产泡沫”后留下不计其数的“烂尾房”遍布海南各地相比，海南房地产变了样，并且在保持海南经济快速发展占据着重要的地位。从房地产开发投资增速来看，海南房地产发展大体分为两个阶段，即1988~1999年的房地产泡沫阶段和2000年之后的房地产调整和恢复阶段。目前，海南省经济仍属于比较明显的拉动型经济，而房地产业已经成为海南省投资扩张、带动经济较快增长的重要推动力量。但有人也会担心，海南的房地产快速发展，楼市猛涨，是不是发展过快了，再加上一些人的“炒房”，海南的房价有些房价盖上“天价房”帽子，海口的房子基本都是靠外地的炒房客买，不管怎样，除极少数外业主打算长期出租外，绝大多数还是要进入销售市场。房子不可能跌的很厉害，因为纵观海口地区的经济适用房（省直属单位集资房、限价房等）土地出让金、税等都减免很多了，海口现在的楼面地价都在8000-10000平方米（以玉沙村去年招拍挂为例），除非出现下列情形：　 1、中国经济萧条；　 2、海口经济体系崩盘；　 3、加大海口的限购； 4、像1991-1993年那样，国家撤回投向海南的资金，把资金挪用到其他地方发展，出现经济泡沫。 纵观近几年海南及全国的发展，出现第一种情况几率很低。第二种情况出现，国家会救市，不可能让海口经济体系出现崩盘。海口尚处于地产经济体系中，没有太大的工厂、经济来源于主要房地产税收及土地出让金的收取方面。加大限购有可能。出现第四种情形几乎不可能，海南作为国家重要的战略地位（南海、国家航天），不可能不支持海南的发展，因为中国现在很富强了，加上海南得天独厚的资源，空气、海水、绿色。 总之海南长期来说房价短期可能会出现浮动，但是海口的房价上升空间还是有的，特别是海口主要发展的滨水高档住宅区。 在从官塘通往海南省会海口的道路两旁，矗立着一些广告牌。或许有那么一天，它们将成为地产热的墓志铭——过去几年里，这个热带海岛经历了的一股房地产热潮。有个广告牌上写着，“每平米7980元人民币——无须任何理由便可退款。”开发商向购房人承诺无条件退款的策略或许不同寻常，但附近一个建有一所医院、冷冷清清的小镇，向人们昭示了在这个地区找到买家有多么困难。海口的一位地产中介王丽（音译）解释道，该市的潜在买主和开发商陷入了僵持。“想买房的客户少之又少……每平米价格高达1.1万-1.2万元人民币。现在是有价无市，但开发商们仍在捂盘。”王丽说。 人们此时更会担忧，海南房地产有一天会突然崩溃，走下坡路。拿海口龙昆南海德路的那几个高档小区（耀江现代）来说吧，旅游岛前均价5000多，后来概念炒起来，最高是去年过年的时候，5000的房子炒到一万三,一万四，经过一年的缩水回归，现在稳定到了9000-10000左右，下跌空间就算有，也没有太多了。因为这几年来，就算没有国际旅游岛的概念，房价也是差不多要涨到7-8k左右的。楼市现今变幻莫测，置业者观望情绪日趋严重。曾经热闹非凡的售楼处现在客户寥寥，甚至出现门可罗雀的情况。在巨大的销售压力下，各派促销方法竞相上演。打折、送装修、送面积、送家电、办活动等竞相上影。先来看看海口近年来房地产市场走势情况吧！ 图一 2009海口房地产市场走势 图二 2010海口房地产市场走势 图三 2011海口房地产市场走势 图表分析:由表看出2009年房地产销售量还是多的，价格还是相对便宜，而到2010年价格总体上扬，销售量有突变呈下降，2011年前5月份变化的和2010前5个月差不多，但是价格明显上升。 进入2011年下半年，国家对楼市的调控之势仍未放松。限购、限价限贷、收缩开发贷款，上调公积金比例等一系列的调控政策，使得房地产市场进入了一个微妙的局面。在政策收紧的情况下，环比更能反映市场走势。据国家统计局数据显示，海口新建住宅价格环比下跌0.2%，继7月份房价环比下跌0.1%后，降幅继续扩大。 要保持海南房地产健康的发展，应该从以下几个方面发展: 1、优化海南房地产结构，积极发展高端旅游