瓦伦西亚part7.doc

六 开发效益预测 　　如前所述，瓦伦西亚是一个特殊的项目，规模较大，预计产品类型较多，开发中还会有很多的调整变化。另外，在开发营销方面我们还计划导入一些新概念，引入一些特殊的做法，例如按需配置，按订单建造的开发新模式，在此条件下，原有的传统的开发效益预测方式已经不能适应，已有的测算公式无法套用，而眼下决策急需的开发效益预测也无从下手。经过反复研究比较，我建议本项目采用新的开发效益控制思路，即按单位面积土地的收益来控制项目的总收益。我推荐的内部控制指标为每亩地净收益10万元。这种测算思路也是创新的，在所有的教科书上都找不到，但对瓦伦西亚这样的项目确实适用，无论客户需要盖多大的房子，也不管需要多大的私家花园，都可以按每亩地收益10万元来控制销售，这个思路非常清晰明确，也便于实际操作。 　　1 测算基础数据 　　??? 　　说明：因国务院已下达文件，规定停止供应别墅用地，本项目政府初步确定的容积率为不大于1.5，属于多层建筑用地。此处采用的计算容积率为开发商主动减少建筑面积，根据环境和开发需要初步确定的容积率。 　　2 测算模型 　　没有具体的产品开发效益无从谈起，为了开展工作，我们依据概念设计，建立了下面的测算模型： 　　建筑面积：200平方米/套　　建筑层数：2.5　　用地面积：380平方米　　私家花园面积：300平方米　　天台面积：40平方米　　目标销售均价：60万元/套 　　不考虑大面积私家花园的因素，仅按别墅的建筑面积计算价格，则每平方米为3000元，本项目也是具有竞争力的。厦门新推出的独栋别墅均价超过10000元，今年1～6月厦门（含岛外）别墅二手市场均价都达到每平方米6317元，鼓浪屿别墅现价每套530万元，海沧新上市别墅每平方米5000元左右。 　　3 成本构成分析 ??　　　　以上成本构成中，可能部分实际支出会有出入，但根据开发经验，我可以确信总成本每平方米2615元是比较保守的，是完全能够包得住的。 　　目前国内房地产项目的开发成本构成中，土地成本一般为40％左右，别墅项目因容积率较低，土地成本普遍在60％以上。本项目采用的测算模型的每户私家花园占地面积比目前市场上一般别墅大得多，土地成本仍然可控制在35.8％（下图），这个分析结果其实已经揭示出本项目可获得良好开发效益的奥秘。 　　按以上成本核算，则每套别墅全成本为52.3万元，若目标售价定为平均每套60万元，则计算利润为7.7万元。如按每套别墅包括道路和公共用地总用地为500平方米，则项目全部土地可开发建设666套别墅，预计项目利润总额为5121万元。 　　对于现在的测算而言，影响项目成败和开发效益的主要因素是销售收入。分析计算表明，当销售均价为每套别墅52.31万元时，项目处于盈亏平衡点；销售均价达到每套67.33万元时，项目开发盈利为1亿元（见下图）。? 　　分析表明，如将本项目开发的预期利润指标设定为5000万元，以单位土地收益作为主要控制依据，即每亩开发收益10万元，在这样的控制目标下，除了本报告书中采用的模型产品以外，本项目的产品类型具有很广的选择范围，可以根据市场的需求灵活的调整，其中包括以下的代表性产品： 　　经济型别墅 　　建筑面积：150平方米　　占地面积：285平方米　　私家花园面积：225平方米　　天台面积：30平方米　　销售均价：45万元/套 　　开敞型别墅 　　建筑面积：400平方米　　占地面积：1520平方米　　私家花园面积：1360平方米（两亩）　　天台面积：80平方米　　销售均价：135万元/套 　　以上两种别墅都能够达到每亩土地收益10万元的控制目标，显而易见，在这两种类型别墅之间，还存在许多适合的产品类型，房屋面积可大可小，私家花园面积也可大可小，例如各种形式的独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、TOWNHOUS等等，我们完全可以满足各种不同需求的消费者的个性化的要求，项目具有非常强的市场适应性，营销操作的自由度非常大。 　　此外，就别墅产品而言，事实上也可以组成一个丰富多彩的产品系列，我们不希望瓦伦西亚成为一种新版的“兵营式”和“行列式”居住小区，在统一的西班牙建筑风格下，她应当是自由的，灵活的，高低错落，大小各异，随地势自然分布，层层叠叠面向大海，每家都有美不胜收的景观。在这一点上，消费者的需求是多样的，尽力满足客户的需求可以使瓦伦西亚在统一中又有变化，成为一个新型的，独特的居住小区。 　　还需要说明的一点是，本报告的测算中没有计入店铺部分，这是因为该项目的社会商业服务现为空白，为了克服这个不利因素，确保项目的整体效益，店铺部分需要采取与其他地区完全不同的营销策略。这实际上是一个典型的“先有鸡还是先有蛋”的悖论：没有人气商家不愿来经营，店铺卖不出去；没有必要的配套商业服务，人们不会来买房。为了