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房地产财富效应 　　在发达国家，房地产是家庭财富的重要组成部分，尤其对于中产阶级家庭而言更是如此。房地产平均占美国中产阶级家庭财富的三分之二左右。在法国，住宅是家庭最普遍的资产之一。2000年住宅资产占到法国居民家庭财富的55%。 　　我国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征有着明显的不同。由于我国是从计划经济体制向市场经济体制转型，住房分配制度也由原来的平均分配向市场化方向发展。我国是从1998年开始取消福利分房制度，并将福利房以低廉的价格出售给住户，完成了我国家庭住房资产的私有化。目前我国住房自有率达到了85%以上，较美国的66%还高出19个百分点之多。由于我国居民还不富裕，家庭财富主要以银行存款和住宅形式存在，估计我国居民住宅资产在家庭财富中所占的比重远大于55%。 　　随着经济增长和居民收入的增加，我国居民的资产财富积累很快，来自资产财富的??入比重迅速上升。房地产资产是居民最重要的资产财富类型。其财富效应如何，对经济有着怎样的影响是当前必须面对的一个重要问题。尤其是在房地产业高速发展阶段，对这一问题的研究具有重要意义。 　　 　　房地产市场的财富效应 　　 　　所谓财富效应，《新帕尔格雷夫经济学词典》的解释是指：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应”。这里的货币余额是指居民的资产，它包括金融资产和非金融资产。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于当前很多研究还将财富效应与刺激经济增长联系起来，所以我们可以把财富效应概括为：财富效应是指由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。英美中央银行在制定本国财政政策、货币政策时，已将财富效应作为一个重要参数予以考虑。当前我国正处在股票市场财富和住宅财富快速增长阶段，而股票市场财富与住宅财富对消费和宏观经济具有影响是毫无疑问的。 　　房地产和财富有着天生的紧密联系，创造财富的增长势头猛。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。 　　房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富。二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富。三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。 　　房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。 　　房地产资产的财富效应具体体现在以下几个方面。首先，房地产价格波动直接影响人们出售其房地产资产的收益，从而影响其消费支出。人们拥有的财富存量可有不同类型，其中最主要的就是股票和房地产资产。股票具有较强的流动性和价格波动性。要判断股票价格的一次变化是暂时的还是永久的是一件困难的事，因而股票财富具有不确定性。与股票相比，房地产资产是一种不动产，具有不可分割性和不可流动性，这决定了房地产资产价格波动的收益较难以变现，但同时也表明了房地产资产价格较之股票具有更大的稳定性。而且，大多数家庭拥有房地产财富是用于享受其提供的服务。用于投资的比重相对较少，所以房地产财富的不确定性要比股票等金融资产小得多，其财富效应通常也更大。其次，房地产价格波动直接影响人们用其房地产资产作为抵押，进行消费融资和消费信贷的额度。房地产资产的不可分割性、不可移动性、不易灭失、易于管理、管理成本低等特性，决定了它是一种优越的抵押品。房地产资产价格的上涨使其所有者可以其进行更高额度的消费融资，从而增加其消费支出。再者，房地产价格上涨比股票价格上涨给消费者带来更高的投资回报率。由于房地产商品价值巨大、不可分割、使用寿命长，因而其购买通常无法完全以自有资金支付，而必须通过按揭贷款等信贷融资方式来进行。这样，消费者只需支付部分房价，就可享有整个房屋资产价值上涨的全部收益。而家庭投资股票通常全部以自有资金进行。因而相比较而言，房地产价格上涨能为消费者带来更高的投资回报率，即房地产价格变化对消费