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房地产“大盘”变化下中低收入者住房问题研究 　　［摘要］中低收入者的住房问题是关系国计民生的大问题，在房价一路高涨的大背景下，中低收入者的住房问题急需解决。本文分析了中低收入者住房问题存在的两大背景：一是房地产“大盘”看涨现实情况，二是收入差距的进一步扩大化的趋势。并由此提出了解决中低收入者住房问题的新思路，从政府和行业两个层面提出了相关的政策建议。 　　［关键词］中低收入者；住房问题；房地产“大盘” 　　［中图分类号］Ｆ２０［文献标识码］Ａ［文章编号］１６７２－２４２６（２００８）０９－００３８－０３ 　　 　　改革开放初期，我国城镇人均住房面积为６．７ｍ２，通过上世纪８０年代末的“房改”，到１９９８年，人均居住面积达到了１８．７ｍ２。１９９８年以后，我国提出了停止实物分房，改成货币分配，并鼓励房地产市场的培育和完善，到２００６年底全国城镇居民的平均住房面积达到了２７ｍ２。可以说，在住房改革和发展过程中，我们取得了较好的成绩，人们住房条件已经大大改善。然而中低收入人群的居住环境和住房条件还存在很多问题，改革中低收入家庭住房条件的任务还十分艰巨。据统计，当前有１５６万户家庭缺房，有１０００万户家庭的人均住房面积在１０ｍ２以下［１］。在这样的背景下，加大住房改革力度，改善中低收入者的住房条件成为我国住房政策的重点。 　　现有的文献关于中低收入者的住房问题的研究，主要集中于借鉴国际经验，如周建军、靖辉、杨竞萌等专家学者就从各国关于中低收入者住房问题的比较出发，在总结并借鉴国外经验的基础上对我国的中低收入者的住房问题提出了相关的政策建议［２］，而很少有人直接从我国现实的房地产大背景进行分析以探讨中低收入者的住房问题。 　　本文正是基于这样的思考，以有别于他人的分析角度，引入房地产“大盘”的概念，来探讨在房地产“大盘”变动的背景下，如何解决中低收入者的住房问题。 　　 　　一、中低收入者住房问题的现状及解决的必要性 　　 　　近年来，随着房地产市场的繁荣，住房市场化改革的力度越来越大??全国房价都有了比较大的涨幅。以武汉的房价为例，据统计，２００７年，全市商品住房价格为４６８５．３２元／平方米，与２００６年相比，上涨了１０６３．１２元／平方米，涨幅达２９．３５％，上涨幅度为历年来最高。房价从２６００元／ｍ２到３６００元／ｍ２，用了２年时间，而从３６００元／ｍ２到４６００元／ｍ２，仅仅只用了１年时间［３］。从中低收入者的收入情况来看，按照武汉市的标准，中低收入者的收入大概为１５００元左右，一个三口之家每月的总收入大概为２５００元左右，一年下来总收入大约３万元，而按照武汉市的房价，买一套中等面积的房子，大概要６０万元左右，这样一个家庭不吃不喝要花２０年的时间才能买一套住房。 　　国家在解决中低收入者的住房问题上，相继制定了针对住房弱势群体的住房保障政策，采取了包括集资建房、联建住房、危旧房改造、安居工程、经济适用住房和廉租住房等一系列政策措施。这些政策在一定程度上改善了城镇中低收入者的居住条件，但是这些政策在制定和执行中还存在一些问题，如政府在房屋补贴上主要是选择建房补贴而不是住房补贴。以经济适用房政策为例，政府通过划拨土地的方式，给房地产开发商提供土地，要求其将利润控制在３％以内，但是在开发商取得土地后，政府对其利润比率、房型结构等控制存在很多问题，这就出现经济适用房不“经济”现象。并且，政府给中低收入者提供住房保障主要定位于普惠制的政策目标，使得在政策的制定和执行中目标不能达成，导致最需要住房的居民得不到住房，而投机者利用政策空子进行炒房，从而进一步加剧了住房问题。 　　由此可见，一方面城镇中低收入者的住房问题急需解决，另一方面，尽管政府制定各种相关政策，但由于市场力量的作用，在实施过程中往往与初始的目标背道而驰。在经济社会全面转型和建设社会主义和谐社会时期，住房问题是关系到人民安居乐业和切身利益的大问题，是社会稳定健康发展的关键，保障广大的中低收入者的住房问题应成为政府工作的重点。 　　 　　二、中低收入者住房问题的现实背景 　　 　　综观２００７年，中国的房地产行业经历了前所未有的变化和调整，国家的政策涉及了土地、金融、税收、社会保障、产品供应结构等各个环节［４］。如此全方位且强有力的宏观调控应该会对抑制房价暴涨、控制违规操作等问题起到很明显的效果，但房价从５月开始一路节节攀升，直到９月底，房价就如同脱缰的野马涨势不可遏制。然而到第四季度，从深圳、广州等珠江三角洲地区城市传来的房价下跌的消息不断向全国蔓延，一时间，楼市步入拐点的论断甚嚣尘上，以至于雪崩、崩盘的危言悬在中国地产界的上空。以武汉为例，２００７年５月份武汉被批准为“两型社会”综合配套改革实验区，按照常理，武汉的房价应该会上涨，然而一直