100个经纪人常见问题（中）.ppt

问题62：客户看房该物业后，一言不发怎么办？ 答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分战士物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。 问题63：客户愿意签看房协议书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办？ 答：1、看房出发前一定要与客户说明看房要求，说明看房协议书只是对看房行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签房协议书也是对我们服务的认可和承诺。 问题64：客户以公司名义购房，个人签看房协议书可以带去看房吗？ 答：最好的途径是拿看房协议书到客户公司盖章后才能看房。 * * 问题33：业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？ 答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。 问题34：交钥匙是不是等于交房，区别在哪？ 答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。 问题35：非房产证上权利人来收定，怎么办？ 答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。 问题36：业主收订时没有带房产证或房产证抵押或买卖合同的情况，怎么办？ 答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为“买卖合同的可付给业主适当定金，并将买卖合同、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。 问题37：业主对自己的房子没有定时“查档”，不知道是否已经过营业税了怎么办？ 答：1、置业顾问提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到房交所查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。 问题38：签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？ 答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。 问题39：业主不能如期交房，怎么办？ 答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。 问题40：业主不同意按揭，怎么办？ 答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，现代人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。 问题41：客户、业主要求佣金打折，怎么办？ 答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、行业的规范不允许打折。3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。 问题42：由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？ 答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。 问题43：业主要求见税单收全款，怎么办？ 答：1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单?并非完全意义上的过户，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现完全过户，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。 问题44：业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？ 答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。 问