房地产估价考前复习(20100529).ppt

举例ch7 某宾馆（土地使用权为永久使用权）共有220间客房，平均房价为490元/间·天。据调查，该宾馆年平均空置率为30%，平均每年的经营费用为20万元。当地类似宾馆一般房价为460元/间·天，年平均空置率为20%，正常营业每月总经营费用平均占每月总收入的30%。已经该宾馆房地产的完全资本化率为9%，请选用所给资料估算该宾馆的价格（单位：亿元，保留小数点后三位数） 房地产估价程序是开展房地产估价工作的作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。 一、界定估价问题 “确定估价基本事项”和“确定假设条件” 估价基本事项： 估价目的（Use of Appraisal） 价值定义(Definition of value) 估价对象(Subject Proerty) 估价时点(Date of Value Estimate) 假设条件(Limiting Condition)： 特殊假定 一般的假定及限制条件 Ch10 §1 二、制定估价作业方案 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 拟定作业步骤和作业进度 三、搜集与整理估价资料　 从资料所反映的价格影响因素类型来看，信息资料包括一般因素资料、区域因素资料和个别因素资料。 从资料本身的属性看，信息资料包括产权资料、规划资料、宗地资料、建筑资料、地区环境资料、建筑造价资料、市场交易资料、财务资料、统计资料、法规资料、项目建设资料 。 四、查勘现场 确认对象房地产的物质实体、权利状态和环境状况。 继续收集资料，包括估价对象和成交案例的资料，特别是它们的个别因素资料。 五、分析资料 市场分析 最高最佳使用分析 六、价格试算 选择适用的估价方法及适当的计算公式，根据资料分析的结果，及通过对影响价格因素的定量分析，来确定估价计算公式中各种参数的数值，并代入公式中进行计算，得到比准价格、收益价格、积算价格等试算价格。 七、确定估价结果 算术平均 加权平均 取中位数 八、撰写估价报告书 根据有关技术规范的要求，撰写全面反映房地产估价基本事项、技术路线、估价过程、估价结果等内容的书面报告。 市场交易因素调整 可比实例成交价格*100/(100+S)=正常价格 注：当可比实例成交价格比其正常市场价格高时，取+；低时，取-。 1.某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/平方米，比正常价格高8%，则正常价格为（ ）元/平方米。 A。3130 B。3220 C。3241 D。3500 2.某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/平方米，比正常价格低8%，则正常价格为（ ）元/平方米。 A。 3241 B。3500 C。3780 D。3804 市场比较法具体实例（实际应用） 估价师正在使用市场比较法获取一栋多户住宅的市场价值。在这个项目里，有64个住宅单元，其中有6个单元在过去的一年里转手过，这些单元大小从100到130平方米不等，建筑面积的没平方米价格被证实是可信的比较单价，也是价值评估的基础。 标的物与过去的一年出售的六个单元在销售时间、大小、状况和景观方面作比较。状况被分为标准和完好两类，每套景观被分为较差和较好两类。标的物建筑面积130平方米，具有较好的景观，处于完好状态。 根据以下案例数据作必要的修正（用表格阐述），以获得标的物的市场价值。 三、评估重新开发成本的方法 面积比较法（分部分项法）：（ ）对于工业厂房在用成本法计算重新开发成本时首选 。 A、单位比较法 B、分部分项法 C、指数法 D、 数量调查法 例子 ch6 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算房屋的成新率。 练习 ch7 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ） A。类似写字楼的客观收益 B。市场比较法 C。该写字楼的实际收益 D。无法估算 收益法复习 收益法适用的条件是房地产的（ ） A。收益能够量化 B。风险能够量化 C。收益或风险其一可以量化 D。收益和风险均能量化 收益法中所指的收益是 （ ） A。估价时点前一年的收益 B。估价时点前若干年的平均收益 C。估价时点以后的未来预期正常收益 D。估价时点前最高盈利年份的收益 举例 ch7§4 Ch10 §1 1. 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。 A。估价目的、估价原则、估价对象 B。估价目的