2012房地产企业涉税政策专题讲座.ppt

* * 房地产企业涉税政策专题讲座 内容 第一讲 房地产营业税政策解析 第二讲 房地产企业土地增值税政策解析。 第三讲 房地产企业所得税政策解析。 第四讲 房地产企业个人所得税的税收政策解析。 第五讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析。 第一讲 房地产营业税政策解析 一、纳税义务发生时间 （一）营业税细则第25条 自2009年1月1日起，采取预收款方式从事下列业务的，应当在实际收到预收款的当天确认纳税义务发生： （1）销售不动产 （2）转让土地使用权 （3）建筑公司提供建筑业劳务 （4）纳税人发生租赁业务的 第一讲 房地产营业税政策解析 （二）房地产企业按预售房款纳税包括哪些情况？会计上如何处理？如何纳税？ 【思考】甲房地产企业2010年签订正式购房合同收取6000万元房款，签订预售合同取得4000万元。回答下列问题： 第一讲 房地产营业税政策解析 二、视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？ 【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？ 第一讲 房地产营业税政策解析 （二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定： 1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定 2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定 3.按组成计税价格确定。 组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 成本利润率由省级税务机关确定。例 第一讲 房地产营业税政策解析 三、价外费用 （一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析 营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。 （二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税 同时符合以下条件代收的政府性基金或行政事业性收费： （1）国务院、财政部或省级政府批准收取； （2）开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全部上交给财政。 （三）价外费用如何可以不缴纳营业税？ 第一讲 房地产营业税政策解析 四、先购后销业务 （一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？ （二）如何避免营业税的重复课税？ 第一讲 房地产营业税政策解析 五、投资业务 【思考】甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投资方式投资给乙企业，外购成本8000万元。占乙企业30%股份。该房产投资时的公允价值12000万元。股权持有时间满6个月后，又将该股权按8000万元转让给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累计盈余公积合计达到60000万元。 问1：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳营业税？如果缴纳，计税依据=？ 问2：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地增值税？ 问3：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别纳税调整？ 第一讲 房地产营业税政策解析 六、整体转让业务 思考：甲房地产企业2011年7月将一个分公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都转移到乙企业，并办理过户手续。 1、变更到乙企业名下的存货是否要到国税局申报缴纳增值税？ 2、过户到乙企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地增值税？ 3、乙企业承受的房地产在办理过户时是否缴纳契税？ 第一讲 房地产营业税政策解析 七、委托代建业务 【思考】甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本8500万元。 1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上： 借：预付帐款——工程款 9000 贷：银行存款 9000 第一讲 房地产营业税政策解析 2、乙企业收到： 借：银行存款 9000 贷：预收帐款——工程款 9000 3、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票： 借：在建工程 8500 贷：银行存款 8500 4、完工后，乙企业： 借：预收帐款——工程款 9000 贷：在建工程 8500 其他业务收入——代建收入500 并按500万元缴纳了5%营业税。 第一讲 房地产营业税政策解析 5、甲企业收到转来的办公楼： 借：固定资产 9000 贷：预付帐款——工程款 9000 6、税务稽查中要求乙企业补缴： 营业税及城建税