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商业地产全程策划 湖南房地产营销策划联盟主席 阳学文教授 第一讲 市场研究、定位篇 一、市场研究 1、宏观市场的特征 2、消费者的需求偏好 3、区域商业重点研究 4、零售商访谈 5、商业地产应实现“四赢” 二、市场定位 1、定位流程 第二讲 商业规划篇 这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅，右手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型： 附：楼层设计与业种组合案例 商场楼层设计要考虑业种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层有与业种是相互关联的关系。 六层平面 主题乐园、娱乐中心 五层平面 主题乐园、美食广场及特式餐厅 四层平面 百货公司、婴童服饰、玩具专门店及家店/电讯中心 商场楼层功能设置（从底层到高层） 附：商场电梯部数设置与人流量关系比数 附：完备广场空间功能 一个成功广场，不仅要具备基本的休息功能，还要满足不同人群的休闲要求。 第三讲 招商：商业地产成功的关键 首先，在商业地产项目开发的前期应做充分的市场调查，与商家沟通及时，以避免在商业地产项目完成后不能够达到商家进驻的要求； 其次，认清在商业运营中主力店的突出作用，及进驻商家类型的比例分配。 第四讲 商业物业的营运之道 商业物业要想长远成功发展，除了依靠前期定位及招商外，更重要的是有效的营运管理。 要掌握商业项目的运营之道，先必须了解其三大特性：第一，商业物业的租金收入与商户营业额息息相关；第二，商业物业具有非一般的生命力；第三，商业运营从不间断。 附1：康王商业城春季旺场操作 2：康王商业城夏季活动操作 3：康王商业城秋季旺场操作 4：康王商业城冬旺场操作 第六讲 中小城市商业地产的新机会 在宏观形势利好，一线城市受到投资成本大幅提升以及竞争日益加剧等因素的影响下，中小城市的商业地产发展迎来了良好的发展机会，具体分析如下。 一、经济稳定增长 城市化迅速发展为商业物业创造了巨大升值空间 商业物业要营运得当，有赖于专业的商业经营管理团队充分发挥其主导及桥梁角色，商业物业营运要诀的重点如下： ○营造舒适的购物环境 ○加强业主及商户之间的沟通 ○定期检讨商户组合物业档次定位 ○推广活动 刺激人流 这些活动可分为两大类： 1、单一性活动 2、主题活动 日本女装巡回展：樱花时节，东瀛优轻展漫妙舞姿，展示潮流春装。 日本樱花节、女儿节 3月 万佛节庙会：传统杂耍、民间艺术汇集一堂，再放异彩。 泰国万佛节 2月 中国民间艺术展：邀请民间艺人在陈家祠绿化广场现场献艺。 中国春节 2月 浪漫法国情人夜：热带雨林分享法国大餐，情侣吧温馨之夜。 法国情人节 2月 穿和服比赛：组织青少年限定时间内，穿齐和服，举行成人仪式恭敬。 日本成人节 1月 瑞士滑雪庆新年：大西洋城室内斜坡式场地进行“滑”雪比赛 新年 1月 旺场活动 借势节日 时间 日本玩具展：展示日本至Yeah玩具新品，启迪孩子的聪明才智。 儿童节 6月 热带雨林餐厅布置出意大利的特色摆设，将意大利的比萨饼、通心粉等著名美食汇聚一堂。 意大利自由节、意大利美食节 4月 泰国水果节：汇集泰国各色水果，消费者可免费试吃。 泰国新年 4月 意大利艺术精品展：在意大利风情区展示服装、皮具、手工艺术品等时尚精品。 复活节 4月 旺场活动 借势节日 时间 意大利歌剧欣赏晚会：由商场组织，出席者由商场以抽奖的形式抽出，到酒城参加歌剧表演。 意大利文化节 9月 广州小吃美食展：齐集广州各式地方小吃，让消费者一一品尝。 中秋节 9月 邀请乐队、歌手参与，举行小型的巴西狂欢节。 巴西狂欢节 8月 食澳洲海鲜、玩海上游戏，感受澳洲野生魅力。 澳洲海洋节 8月 两人三足袋鼠跳：将两人中其中一人的右脚和另一人的左脚缚在一起，每人怀时里抱着定量的物品，最先挑到终点为胜方。 澳洲欢乐节 7月 好莱坞巨片电影周：在绿化广场露天放映经典好莱坞名片。 美国独立日 7月 泰国民间艺术精品展：在陈家祠广场展示各式泰国民间艺术精品。 泰国艺术节 7月 旺场活动 借势节日 时间 瑞士名表大抽奖：由商场抽出幸运者。 瑞士送礼日 12月 平安夜——陈家祠广场大型舞会，不会老少齐欢乐。 圣诞节 12月 美国明星模仿赛：要求参赛者从声音、动作、头发、表情与美国某一名星模仿得最相似的，便可胜出。 感恩节 11月 万圣节化装舞会：由商场组织，出席者由商场以抽奖的形式抽出。 万圣节 11月 室内攀岩比赛，既比速度，亦比勇气。 巴西体育节 10月 大和民族文化节：日本茶道表演，插花艺术展 日本文化节 10月 旺场活动 借势节日 时间 ○财务预算及管理 * * 近几年来