2010年4月近期政策对市场的影响.ppt

中国领先的房地产综合服务商 近期政策对市场的影响 咨询顾问中心 2010.4 政策及其出台背景 政策对市场的影响 未来政策判断及开发商应对策略 Part. 1 Part. 2 Part. 3 国 家 政 策 近期政策一览 针对仍然疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，并且 相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效 供给的前面，反映了政策重点的变化 政策层级 颁布时间 10.04.21 10.04.19 政策名称 立即执行房贷新政 《关于进一步加强房地产市 场监管完善商品住房预售制 度有关问题的通知》 政策颁布主体 银监会 住房城乡建设部 政策主要内容 正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策 各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作 进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度 加强预售商品住房交付和质量管理 健全房地产市场监督管理机制 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 10.04.17 10.04.15 《国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知》 （ “国十条”） 新“国四条” 国务院 国务院 坚决抑制不合理住房需求 增加住房有效供给 加快保障性安居工程建设 加强市场监管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供给 加快保障性安居工程建设 加强市场监管 10.04.11 10.04.07 10.04.02 严控炒房行为 加强房地产市场调控 普通住房契税优惠方案 中国银监会 国家发改委 财政部 要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银行 不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利 率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%. 进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和 改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序. 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人 已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优 惠政策. 数据来源：新景祥研究中心 政策出台的背景 ?之前政策影响有限 之前政府出台的调控政策主要以指导性和原则性政策为主，短期 内对遏制房价未能产生实质性影响 政策性质 综合性政策 税收政策 土地政策 金融政策（货币） 政策名称 《国四条》及地方细则 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知》（国11条） 营业税调整 二手房转让营业税优惠政策终止 《进一步加强土地出让收支管理的通知》 闲置土地清查 《国土资源部关于加强房地产用地供应和 监管有关问题的通知》（国19条） 央行提高央票利率 上调存款准备金率 颁布时间 09.12.14 10.01.10 09.12.09 09.12.23 09.12.17 09.12.23 10.03.10 10.01.07 10.01.12 政策目的 稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资 投机，多为指导性政策 打击投资投机 规范土地市场，增加土地有效供给，抑制 地王 货币政策由宽松进入适度宽松 政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五 个方面； 09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够 强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市 场尤其是房价的影响有限 数据来源：新景祥研究中心 政策出台的背景 ?2010年房地产市场背景 主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售 价格指数涨幅达到新高 40000 万平米 商品房销售量价走势 35313 元/平米 5400 0 9年至1 0年3 月6大城市房屋销售价格指数 35000 5193 5200 30000 25000 22800 24291 4830 5000 4800 20000 15000 10000 113094473 4711 4662 15361 4600 4400 5000 4200 09.03 09.06 09.09 09.12 10.01 10.02 10.03 0 09-1Q 09-2Q 09-3Q 09-4Q 10-1Q 4000 北京 天津 合肥 上海 厦门 重庆 商品房销售面积 商品房成交均价 10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分 点，销售均价为