2008年江苏省太仓新区80亩商业地块前期定位报告.ppt

景观建议 以一些个性化、时尚化的建筑小品，以增强社区居住氛围； THE END！ 谢谢观赏！ 客户购房产品偏好分析 关注因素 地段、价格、未来发展潜力 产品偏好 高层和小高层是主力需求产品 户型偏好 小三房为主力需求，其次为二房 面积偏好 90-120平方米为公寓主力需求面积段 建筑风格 公寓以现代风格为客户的主要偏好 景观偏好 绿地/植被和大型中央水景 外立面材料 客户对外立面材料十分重视，体现尊贵感 产品细节 大多客户偏好飘窗、大面积阳台等设置 商业位置 多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业 生活配套 超市、银行、停车场、诊所为主要需求 以自住性需求为主的客户，看重产品的舒适性，对产品品质要求较高； 以小三房为主力需求户型，主力需求面积在100-120平方米 同时由于太仓市场房地产市场发展的不成熟，客户对产品的细节关注度 不高 客户对房地产市场关注度分析 关注楼盘 高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高 关注原因 朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因 品牌开发商认可度 万科、绿地、华润的品牌认可度较高 认可品牌企业的原因 产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理 品牌企业产品总价高出普通产品可接受的范围 大多数客户认为品牌企业产品总价高出普通产品的2-3%可以接受 太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段 对品牌开发商的认识不深刻 太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘 项目推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主 太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量 客户研究总结 区域上没有抗性，客户对新区的认可度较高； 对于户型，客户的认知度不高，因此要求也不高，仅仅在于南北通透、功能完善等基本性的要求，可提升空间较大，如赋予户型功能上一些亮点，则很有可能吸引大量客户关注； 小高层、高层产品的市场接受度较高，客户对产品的细节关注度不高； 新区的客户主体开始转型，首次置业群体开始大量进场，以中小户型为需求主力（满足功能、舒适度的情况下尽量减少户型面积，从而降低总价），而投资客谨慎入市； 土地属性 变化 影响 结果 供求属性 配套属性 人口属性 未来太仓市场供应热点区域 新区生态住宅区的延续，整体价格体系不断上涨 城市副中心定位 周边生活配套、环境逐步完善 人口导入，外来常住人口增加 城市化率不断提高 价格优势增强 生活功能增强 人口密度增加 供应导入型 配套导入型 产业属性 新区产业的快速发展 周边乡镇产业持续发展 产业人士导入 产业导入型 交通属性 至新区便捷交通 沿江高速 轨道交通11号线2011年通车 板块辐射扩大 交通导入型 客户定位分析/太仓客源导入模式 客户定位分析 扩大的 区域客户 + 外来 导入的客源 + 近邻太仓的上海周边区域，以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的主要因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本项目而言，价差导入性较为明显； 精准的 区域客户 太仓市区及周边乡镇客户——老城区及开发区土地资源愈发稀缺，导致太仓市区客源外流；主要考虑的是婚房、子女入学，工作便利等方面； 扩大的客户面 从以上4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略： 周边高新产业导入的中高端客群，太仓外向型经济发达，高新产业园区发展力强，同时太仓城市化率不断提高，使得这部分客群成为本案的主力客群； 私营业主 外商高管 政府官员 外资企业高级白领、 企事业中层 公务员、政府职员、小规模私营业主 普通购买群体 购买目的－－以居住为主 客户来源－－以当地区域客为主，周边城镇及上海、苏州等 城市为补充 客户基本特征描述 中高端客户 中端客户 主力购买群体 本案客户界定 主力客户：新区及老城区的当地客源 65% 1、在新区或老城区工作的公司白领: 公司普通白领：年龄25-30岁 家庭结构：二人世界 45% 以婚房“首次置业”为主，拥有稳定的收入。关注经济型两房、三房户型，由于资金有限注重总价及生活、交通配套。 2、在新区工作的外地人（新太仓人） 年龄25-30岁 家庭结构：单身/二人世界 20％ 新区经商的私营业主，这部分客户一般就夫妇二人在太仓打拼，由于总价的限制，选择两房居多； 其次，附近拥有多个园区，在园区工作的外地来太仓的年青人及新婚夫妇在太仓首次置业，关注总价因此青睐小面积一房及两房。 客户基本特征描述 次要客户：太仓地区客户 25% 1、居住在老城区的改善型客户及动迁客户：年龄30-35岁 家庭结构：三口之家/三代同堂 现有小区陈旧户型老式，面临动迁或者子女到了已婚年龄需要改善住房条件。普遍关注小区配套设施、医疗设施及交通出行。户型设计讲求南北通透，喜朝南向的户型。 一般三口之家倾向于1