伟业-天津贻和安太里项目前期营销建议.ppt

典型个案－贻港城 项目名称：贻港城 开发商：港通（天津）置业有限公司 投资商：天津贻成集团，香港昌运东富集团 景观设计：天津市东林筑景景观规划设计有限公司 整合推广：北京博思堂 承建集团：浙江宝业建设集团有限公司（特级） 项目位置：塘沽区新河街津塘公路以南，塘沽火车站以北500米 所属板块：塘沽中心板块 物业类型:普通住宅 住宅建筑形式：多层、高层 开盘时间：2007年5月 入住时间：多层2008年6月30日，高层2008年12月31日 贻港城－基本指标 占地面积:300000平方米 总建筑面积:700000平方米 总户数:一期1000户 容积率：2.5 绿化率：35% 停车位:1：0.8 6栋高层 25 25 27 27 30 30 5栋洋房 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 贻港城－户型 贻港城－户型 地处塘沽中心区繁华区域，邻近洋货市场，紧邻轻轨，具有升值潜力。 塘沽中心区域新建住宅项目稀缺，为项目热销提供保证。 户型设计丰富多样,从一室到四室均有包括，客户选择余地较大。 贻港城－点评 贻港城－客户分析 地域分布：以塘沽区客户为主 年龄特征：各年龄段客户 职业特征：公务员、周边做生意人员 购买目的：自住为主，改善目前居住品质 贻港城－销售情况 目前一期产品已销售90%以上，月均销售套数在80套左右，目前销售价格在7000-8000元。 典型个案－融科心贻湾 项目名称：融科心贻湾 开发商：贻成融科（天津）置业有限公司 投资商：联想控股、贻成集团 规划设计：香港何显毅建筑工程楼 景观设计：美国易道公司 物业管理：第一太平融科物业管理有限公司 营销顾问：世联地产 整合传播：红鹤沟通 项目位置：塘沽区 津塘高速公路和新北路交口，海洋经济技术开发区西北部 所属板块：海洋高新板块 物业类型:公寓 住宅建筑形式：高层 开盘时间：一期：2006.11.12 二期：2007.7.15 入住时间：一期：2008.8.31，二期：2009.6.1 融科心贻湾－基本指标 占地面积:76008.40平方米 总建筑面积:257635平方米 总户数:2235 容积率：3 绿化率：35% 停车位:1：1 均为32层高层 融科心贻湾－户型 6、15号楼一室产品 融科心贻湾－户型 14、15号楼二室产品 融科心贻湾－户型 1、5号楼三室产品 酒店式公寓的设计亮点——入口大堂 入口 大堂 建议设置入口挑空大堂，以体现开阔、气派和尊贵的气度； 装修标准适当奢侈，张显项目档次； 产品建议 酒店式公寓的亮点设计——配套商业 产品建议 社区物业由国际顶级物业管理/酒店管理公司提供一流服务 会所由会所管理公司提供专业服务 “极致体验” －双物管 酒店式公寓的亮点设计——配套商业 产品建议 回迁安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发成本7.35亿 回迁安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发实现销售收入10.4亿元，税前成本利润率41.3% 货币安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发成本10.2亿 货币安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发实现销售收入16.4亿元，税前成本利润率60.4% 两种方案对比 经济测算 60.4% 6.16亿元 16.4亿元 10.2亿元 货币安置方案2 方案2比方案1税前利润率高19.1% 41.3% 税前利润率 方案2比方案1税前利润额高3.12亿元 3.04亿元 税前利润额 方案2比方案1收入高6.01亿元 10.39亿元 总收入 方案2比方案1成本高2.85亿元 7.35亿元 总成本 对比 回迁安置方案1 　 从经济可行性来说，无论以何种方式安排拆迁，本项目的盈利性均比较高； 综合比较，在开发商前期付出较高成本的条件下，进行货币安置的经济效益更高。 附件：贻和安太里项目区域市场认知 2007年第四季度天津市一级土地市场成交量呈爆发式增长，成交量达615.7万平方米； 随着新家园政策的逐步落地9月上市，10月天津一级市场呈现火爆局面； 2008年天津市土地成交面积月保持在200万平米左右，成交量相对平稳。 天津市一级市场交易活跃，特别是07年四季度至今土地成交量大 数据来源：天津市土地交易管理网 宏观市场——一级市场 天津市土地成交量 数据来源：天津市土地交易管理网 由各区域土地成交面积来看，全市18个成交区域中，07成交面积最大的是津南区，环城四区的土地成交面积明显高于市中心区域，滨海新区供应以塘沽区居多。 近两年，滨海新区尤其是塘沽区土地成交面积少，土地相对稀缺 宏观市场——一级市场 天津市分区