大连五一广场I堡项目营销策略报告.ppt

小户型竞品市场消化速度及周期比例 在售城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块； 主流成交价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队 目前在售小户型公寓价格集中在区间： 18000-20000元/平米，能够形成旺销局面； 城市中心区新入市产品趋向高端； 西岗板块、西安路板块，土地市场放量少； 少量项目价格坚持在16000元/平米。 项目所在西岗区板块，客户以自主+投资主流需求 2010年待售项目 新增量住房开发量，集中在2010年下半年入市。集中开盘，小户型市场竞争激烈！ SWOT 定位选择 S优势分析 连接城市政治中心、中央商务区、副城市商圈的纽带。 交通畅通便利。西临东北路，南接黄河路，城市交通线路畅通便利。 城市教育学府区。南临东北路小学、北临二十一中学，学府氛围浓郁。 稀缺城市公园资源。毗邻中山公园，占据城市核心区的绿化资源。 开发企业多年的建设经验，形成一定的市场忠诚度。 跻身大连小户型第一梯队 全精装+高科技+低碳“氧”生宅邸 Ideal castle 繁华之上的名流生活场 通过市场比较法、资源权重定价法、客户心理预期比较法进行分析。对专业地产人士、客户的访谈分析。市场政策不发生大变化的条件下： 项目的价位预期：18000元/平（不含装修） 竞品项目客户分析 远洋风景-左右 客户来源： 远洋老客户购买占20%，新客户80% 年龄： 30-40岁的70年代生人 职业： 私营业主、白领、周边工作占大部分，10%来自东北三省投资的 购买目的： 投资80%，20%以自住为目的。 竞品项目客户分析 颐和香榭 客户来源： 纯大连人本地客户75%，以西岗、沙河口为主，中山其次，少量来自甘井子区。外地客户25%（包括来连定居者） 年龄： 30-40岁的70年代生人 职业： 公务员、个体、企业职员 购买目的： 家长为学府40-50%，10%短期投资，长期为学府。30%以投资为目的。 如何实现品牌价值？ 市场从来不缺房子，但缺“好房子”！ 大连精装公寓比比皆是，但是产品趋同！ 产品价值解剖 科技创新+建筑品质+教育学区 绿色建筑——引进全球领先低碳技术体系 案例解析 科技住宅——智能化家居集成系统U-HOME 周界红外线探测报警系统 远程可视对讲系统 公共区域摄像监控系统 电子感应钢化单元门 插卡式电梯 指纹密码户门锁 远程家电操控系统 智能化遮阳帘系统 大堂—注重居者身份感的双大堂设计 大堂是居者身份感的象征。在地下车库及公寓单元门设置入户大堂。大理石铺设，彰显尊贵。 点缀沙发、绿植是访者休息及洽谈的公共空间。 根据大堂的格局设置圆形、方形吊顶，悬挂灯饰。 大堂吧 装修与大堂风格一致，西餐厅装饰，提供咖啡、茶水、清水、快餐等服务设施。 红酒吧 收藏各种年份的红酒佳酿，常用的烈酒、鸡尾酒 雪茄吧 “雪茄”男士阶层的标志，它的外延意义已经与特权、身份联姻，手指间撩绕着一支芬芳扑鼻的雪茄，其所蕴含的意味已大于雪茄本身。 屋顶花园——景观空间的外延 公建上层屋顶花园。建筑顶楼也可以设计瞰景屋顶花园。多层次屋顶设计，半开敞室内庭院，前代的前卫感、品质感。 细节优化——对全装修产品细节把控 i-one：优化居住空间。从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间。 细节优化——对全装修产品细节把控 i-three：细分储藏空间。借鉴日本储藏空间的细化处理，住宅使用面的1/10左右。 细节优化——对全装修产品细节把控 i-five：设备管线空间。设备管线走管置于地板下，可随意更换管线而不影响住宅的结构。实现“全寿命住宅” 推广核心——寻找客户的消费特点 30-40岁70年代生人性格特点 『案名延展』 Ideal castle 完美城堡/理想城堡 案名诠释： Ideal：完美的，理想的。城市精英人群对追求的逐步升级。生活、工作、爱情都要求完美。居住环境的要求也趋向完美。 Castle：城堡。城市中精英聚集的场所。多元化的生活场景自由切换，繁华之上，一切想要的东西皆可触手可及。 impressive castle 印象城堡 Impressive:印象。繁忙的都市，擦肩而过的人群，一切都是那么的陌生。熟悉的面孔、真诚的微笑、贴心的服务，回味无穷的印象。 impressive castle：霓虹初上，弥漫着香水的味道。都市达人，私密中略带神秘的气质。活跃在