中粮-嘉联_成都中粮御嶺湾豪宅项目营销策略.ppt

2010年房地产走势判断 嘉联观点： 二套房贷政策是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用最明显。我们估计，明年银监会将进一步收紧对二套房的审核标准和首付比例及贷款利率，减少投资需求；这将对投资性购房产生较大影响，起到最直接的降温作用； 但文件中增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求的内容表明，中央并没有改变2008年10月出台的房地产优惠政策的指导思想，由此可以判断，政府对房地产市场应该不会采取急刹车的方式，因为房地产行业与太多产业联系紧密，急刹车会带来不利影响。政府必定希望房产可以拉动投资也带动消费，通过多层手段综合发力。 可以看出，年末政策的出台，政府主要以遏制房价过快上涨和打击过度投资为目的，整体基调仍是保持房地产市场的稳定发展。 嘉联对明年市场保持谨慎乐观态度，2009年市场量价走势受2008年压抑、政策放松及通胀预期等影响，形成了逐渐加速态势，并且在年末呈现非理性状态，随着近期政策的效果逐步显现，预计明年市场将会出现量缩价稳的调整态势，各区域成交量将出现回落，保持在2008与2009之间，而价格将会出现整体平稳，局部调整的情况，但整体而言，不会出现类似2008年的深幅调整情况，整体以平稳发展为主。 区域及本体总结 随着龙泉整体发展规划，将会带动未来整个区域的经济将进入高速发展时期，势必将吸引更多投资者的目光，为项目聚集高端客户起到推波助澜的作用。 本项目交通，山水资源优势显著，低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。 各大发展商集体进驻项目区域实施高端物业开发，未来将会形成与麓山、牧马山相抗衡的版块格局。 结合区域内丰富的山势、湖泊资源，成都湖山别墅板块呼之欲出，不但会带动龙泉高端物业市场全面发展，也会成为整个成都别墅市场未来的关注焦点。 本项目是龙泉板块的标杆代言项目。 我们坚决不用电梯洋房的团队来卖别墅！重新定义别墅价值体系，制造病毒式说辞，不卖产品卖面子及生活！ “一个女人，浪漫而奢华。” 气质的价值支撑点： 浪漫的所在： ——5000亩超大规划 ——800亩内湖景观 ——4300米湖岸线 ——2000亩山地高尔夫景观 奢华的所在： ——中粮品牌 ——国际化生活氛围 ——稀缺自然景观占有所带来的身份和荣耀 ——综合性城市配套社区 ——城市级第一居所别墅 ——五星级酒店等生活配套 ——国际象棋俱乐部，国际皮划艇俱乐部 项目形象定位 国际 森林湖 别墅城 项目整体定位 国际——御嶺湾未来一定是个国际化的大社区，而不是一个简简单单的山水盘，在成都绝版的山水在我们这里只是一个配角，它是增添别墅城国际性的一个附加值。 森林湖——当所有人还在谈山水的时候，我们的山水只是配角 别墅城——以独栋为主的5000亩的纯别墅社区 当所有人还在谈山水的时候，山水在御嶺湾却只是个配角 核心客户群 重要客户群 游离客户 1 2 3 其他高端财富客户 省内二级城市和省外客户为主 以城东城南、城西财富高端客户为主 置业目的：以自住为主，其次是度假及长线投资客户 年龄：35-50岁 置业特征：项目山水资源、产品品质、开发商品牌。 置业次数：多次置业。 项目客户定位 营销案例借鉴 ——蔚蓝卡地亚 ——麓山国际社社区 主题： ————不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常。 活动： 宝马驾试知识培训 移民理财专场沙龙 蔚蓝卡地亚儿童夏令营 体验： 高端私人生活体验周 Mini Cooper试驾 推广： 户外广告牌 主干道路旗 主流报媒整彩版宣传 高端杂志广告投放 “尊贵奢侈体验”+“圈层小众活动”+“线上高形象纯别墅推广” 推广的传奇，客户记住卡地亚的就是其广告的神秘，高调 主题： ————收藏世界的精华 活动： 梦回盛唐?麓山09中秋月 麓镇音乐会 2009中国移动?麓山会员杯仲夏高尔夫联谊赛 宝马全新7系全国上市发布会 “六合”当代油画艺术展 郎咸平做客麓山纵论经济走势 体验： 麓镇风情体验丰富多彩，文化氛围浓郁，优雅高贵的格调传递出的项目气质形象：“一圈人，彰显荣耀”。 推广： 成都以及全国一线城市户外广告牌 主干道路旗 主流报媒整彩版宣传 高端杂志广告投放 “高尔夫异域风情体验”+“圈层小众活动”+“全国范围高调推广” 活动的传奇，不再是麓山去联系品牌合作公司，而是其为麓山打广告 营销的总体思路 营造国际化氛围 打造奢侈品壁垒 发挥森林湖优势 创造尊贵化体验 传奇 立势 营销的分策略思路 推广传奇：墙外开花墙内香， 道是无晴却有晴。 体验传奇：强化“第一印象”，制造 “冲动效应”。 活动传奇：国际化氛围