江苏通力太仓人民北路项目定位方略2010.ppt

营销策略 营销策略执行 策略排期根据工程工期暂定，其中SP活动为暂定，根据项目实际进展及客户积累进行置换调整，待选SP活动：老带新、植树、集市宣传、表演下乡、项目巡展等。 营销策略 策略主旨——全城覆盖 区域跟进 区域拉动 （以客户带来的项目热潮，引爆区域关注，引发区域客户的高度认同） 定向渗透 渠道渗透下的脉络垄断 （根据前期客户的来源细分，数据库等特殊渠道，深入渗透全市及周边区域各个角落，形成客层垄断） 全市攻势 （依据行业政策， 延展项目特质， 全面吸纳全市目标客群） 客户导向的销售策略 营销策略 为本案度身定制“坐销”+“展销”双重销售模式 以现场坐销为基础 “请进来+走出去” 动态坐销，内外互动 “请进来”——现场接待中心，接待广告导入和走过路过客户 “走出去”——以区域市场为核心，展开主动的上门推介和企业团购 以展销拓展宽度 1、商场展销 2、广场展销 客户导向的销售策略 营销策略 销售执行 利润最大化 流量最大化 OR 单纯追求价值最大化 可能会降低销售速度 延长销售周期 当现场条件不足时 周期可能更长 单纯追求流量最大化 可能会降低利润总额 但是有了流量保障基础 当现场条件改善或市场上扬 还是有机会找回缺少利润 客户导向的销售策略 营销策略 宣传策略 户外广告 报纸夹刊 电视广告 DM广告 短信 网络 商业中心、项目周边，主要干道 本地及相关联客户 主流报纸 小众传播 太仓电视台黄金时段插播 本地客户 企事业、产业区 上海及其他区域定向客户 感情营销 自有客户 上海楼市、搜房网 太房热线、太仓房产网 市场预热，重大节点告示 项目介绍、形象宣传 重大节点信息传递 针对目标客户释放信息 重大节点信息通告 跨区域，大范围的推广 媒体选择 营销策略 户外 广告 报纸 广告 手机 短信 重点传达阶段活动信息和产品促销信息，促进到访与销售 网络 软文 新闻 机关报为主，重点项目核心概念传播，附带产品信息与活动信息传递，塑造项目高端形象，掀起宣传高潮 以系列公关活动和事件营销为主 以公关活动炒作和项目销售信息为主，根据活动进程随时更新。 项目形象+产品促销 城市开博 睿智置业 宣传策略 房地产销售必然有有一定比例广告投入的必要性，广告渠道的运用要点是特定目标群体的多次刺激及提升项目的知名度。 项目的推广费用约为： 总销售额的1.2%左右 准备期、蓄客期为广告主要投放期，进行有效的媒体组合强势宣传,提高项目知名度及吸引目标客户群。(50%) 强销期仍应维持一定比例的广告投放，主要为解析说服型广告。(30%) 持销期维持项目热度,持续销售。(15%) 尾盘期广告可少量投放，主要依靠其他渠道。(5%) 投放比例 准略、蓄客期50% 开盘强销30% 尾盘5% 持销15% 2010/6-8 2010/9-12 2011/1—— 营销推广费用预算 5 我司优势—— 体现自我价值，实现开发商名利双收！ 操盘理念 坚持挖掘项目附加值 坚持 坚持 坚持 坚持 坚持为发展商做到项目效益最大化 坚持中天盛世专业性操盘手法，为发展商降低开发风险 坚持操盘过程中，每一个细节的把握 深圳中天盛世是一支由房地产精英组成的核心团队，我们来自各大知名开发公司、各大品牌代理公司，拥有丰富的房地产行业实操经验，多为房地产业界的资深人士。 精英团队 我们的专业知识及敬业精神将为开发公司提供全方位的地产顾问（包括市场研究、平面设计、开发顾问、建筑设计顾问）及全程策划、营销服务。 精英团队 位于太仓市城市核心，我司定位该项目为苏南县级市首个现代化大型主题购物中心，总体量24万平方米。 南洋广场整体销售期为十六个月；整体销售率达到97%。 南洋广场整体招商期为一年；开业招商率达到90%。 本项目已于2008年10月正式开街，圆满完成代理任务。 案例一、太仓.市中心.南洋广场 营销关键点 “城市商业名片” “龙头商业带动” “多营销模式组合“ 经典案例 城市经典展现 通过中天盛世针对本项目营销策略的调整，销售取得了良好的突破。 2007年6月至8月近3个月的时间，销售率达100%，圆满完成销售目标。 案例二、太仓.板桥.海华景苑 营销关键点 “走出去，请进来” “自住转投资” “老带新” 2007销售奇迹 营销关键点 “高性价比” “功能性用房：宜商、宜居、宜投资” 总建筑面积46955平方米，地上建筑约43000平方米的商业项目； 中天盛世进行自身及外部资源的全面整合，实现项目一期开盘90%的销售率；目前二期也已进入全面热销期。 案例三、太仓.板桥.星光码头 2009最具挑战性楼盘 案例四、太仓.浏河.瑞安御景苑 本项目占地面积约16400㎡，建筑面积约49200平方米； 总户数约为414户，6个月之内认筹率达到200%； 开