中原_东莞金莎项目营销策略执行报告.ppt

写在前面 本报告结构 Part1 目标设定 本报告结构 Part2 市场分析—宏观经济分析 Part2 市场分析—小户型09走势 Part2 市场分析—小户型存量分析 Part2 市场分析—大朗主要楼盘概况 Part2 市场分析—案例分析1 Part2 市场分析—案例分析2 市场总结 本报告结构 Part3 客户分析—小户型成交客户分析 Part3 客户分析—财富公馆客户分析 小户型客户共性总结 本报告结构 Part4 项目分析—产业分析 Part4 项目分析—区域分析 Part4 项目分析—区域分析 Part4 项目分析—周边配套 Part4 项目分析—周边配套 Part4 项目分析—产品分析 Part4 项目定位 本报告结构 Part5 营销推广——方向 Part5 营销推广——总纲 潜在团购客户群体 本报告结构 填写“金莎见面“试卷 参观样板房流程 不是任何人都可以看金莎，当然聪明的人才可以！设置一份试 卷： 90%为趣味常识性问题，如中国的首都是？ 5%与项目有关,如金莎的广告语是？ 5%为个人档案，相当于问卷，为后续客户分析提供资料。 考试及格，参观样板房 样板房客服盖章，积累4个章可获小礼品 不及格，重考1次就放行 公开认筹活动 活动策略：以“认筹”为核心，静态活动为辅助热场 活动目的：提前锁定客户，为顺利开盘提供保障 活动时间：10月1日 活动地点：项目现场 活动主题：想拥有金莎一生，今天不容错过 活动内容： 1、根据前期蓄客情况，决定“认筹方式” 2、现场表演娱乐活动 3、认筹客户参与抽奖，建议奖品送旅游，如 黄山二日游之类，与派发的海报相吻合 周末暖场活动 10月23-25日 10月17-18日 10月10-11日 时间 巧克力DIY制作 投资理财讲座 情侣衫DIY制作 活动内容 后期将提供详细执行方案！ １、团购客户登门拜访 2、 高档酒店项目负责人私人接洽 形式 与潜在团购客户建立初步的关系，找到团购单位的关键人； 借助团购单位，传导项目高尚的元素。 目的 行政事业单位、工业园区企业、林村居民区 团体 重点潜在团购单位、高档酒店 地点 客户拓展：需要政府单位出具介绍信；准备项目资料；准备拓展礼品。 备注 2009.9-10 时间 银行 电信 学校 工商 税务 …… 工业园区管理委员会 工业园区入园企业 客户拓展活动 针对通盛实业内部资源客户，限量派发购房钻石卡，享额外优惠。 合理有效的开盘及推售策略是前提！ 开盘及推售 开盘热销信息渗透！ 宣传渠道 开盘活动及后续暖场活动！ 活动推广 达成目标方式 保证“预售许可证”顺利拿到！ 工程配合 收藏金莎，只看今朝！ 阶段性主题 保证项目热销，快速回笼资金 推广目标 合理有效的价格策略是保证热销的重要因素！ 价格策略 热销！疯抢！“短平快”实现项目价值！ 阶段策略 10月31日—11月30日 时段 Part5 营销推广——开盘及强销期 1、宣传渠道 3、开盘/推售 2、价格策略 4、优惠策略 开盘前一周播放 电视 短信 网络/网站 报版 户外 渠道类型 每周五发送一次 发布2次！ 更换2次 10月31日 开盘热销信息传递！ 11月15日，新品加推信息！ 传播重点 项目动态播放！ 节奏规划 推广主题：收藏“金莎“，只看今朝 渠道策略：营造大朗最热销的项目 销售底价公布 价格区间公布 小范围高报价 高调形象、圈层营销 金融手段支持：推出降低首付、包租、减免前期月供等优惠政策 后期将提供相关执行方案及价格报告！ 拉升心理价格 推高心理价格 圈定目标受众 额外价格刺激 拉高心理价格 降低实际价格 销 售 力 1、宣传渠道 3、开盘/推售 2、价格策略 4、优惠策略 1、宣传渠道 3、开盘/推售 2、价格策略 4、优惠策略 A座 B座 根据前期蓄客及认筹情况，决定“推售方式”， 如（认筹数量：总套数1：1），采用分批推售策略； 如（认筹数量：总套数1：1），采用一次推售策略； 如分批推售，建议先推B座，再推A座，人为营造楼栋差 1、宣传渠道 3、开盘/推售 2、价格策略 4、优惠策略 活动策略：开盘热销，现场活动氛围营造 活动目的：确保开盘成功 活动时间：10月31日 活动地点：项目现场 活动主题：拥有金莎，2009年最大的收获 活动内容： 1、正式开盘 2、现场表演娱乐活动 3、购房客户参与抽奖，奖品为实用家电器 开盘活动 1、宣传渠道 3、开盘/推售 2、价格策略 4、优惠策略 额外96折（发展商保留或促销优惠） 额外优惠 4 额外99折 开盘优惠 4 老带新奖励 签约优惠 认筹优惠 付款方式 优惠名称 5 3 2 1 序号 奖励物业管理费100