江苏常州曦城商业整体操作策略建议2010.ppt

本项目商业和重点竞品对比 本案商铺集中于香樟路与玫瑰路沿街，综合区位与项目定位，本案周边的凯尔枫尚与御源林城对本案的参考性与竞争性最强。 青枫公馆 运河花园 枫林雅都 宝龙城市广场 御源林城 御源林城 北港中心小学 本案 青枫壹号 好享家 青枫公园 凯尔枫尚 本案 枫逸人家 星 港 大 道 区政府 星港花园 港龙华庭 香 樟 路 合 欢 路 玫 瑰 路 水 杉 路 玉 龙 路 茶 花 路 公园出口 商业部分 在售商业—御源林城 玫 瑰 路 水 杉 路 合 欢 路 茶 花 路 御源林城 御源林城 玉 龙 路 红线部分为商业分布情况 御源林城商业目前已推出位于玫瑰路铺源和茶花路沿街商铺，共90套，玫瑰路商铺为两层，共计50户，面积主要为100平方米左右，开间4米，进深12米，为2层联售方式，茶花路沿街商铺为三层，共计40户左右。 项目商铺目前报价为8500元/平方米。 玫瑰路目前仍在建设当中，周围居住氛围较差，人气不足，所以入驻商户较少，共16户左右，较多商铺处于空置状态，业态主要为餐饮、建材、银行，超市等。 茶花路沿街商铺目前基本处于空置状态。 在售商业—凯尔枫尚 御源林城商业目前已推出位于玫瑰路商铺和茶花路沿街商铺，一期在玫瑰路段，已售罄，均价9000/平米；二期为玫瑰路段和香樟路段上的沿街商铺，目前已去化1/3，三期为香樟路段沿街商铺，还未推出。 一期商铺均价9000/平米；目前2期商铺均价1.3万/平米,购买无优惠。 已售商铺最早在2010年9月交付，目前尚在建设中。 香樟路 星港路 玫瑰路 茶花路 凯尔枫尚 概况比较 餐饮、建材、银行、超市 现铺 不带租约销售 社区基本生活配套 1万平米 御源林城 本项目没有明显优势 区域生活配套 区域生活配套 商业定位 本项目没有明显优势 不带租约销售 不带租约销售 销售模式 交房时间有一定优势 部分现铺 2010年9月 交房时间 本项目有规模优势 2.5万平米 1.5万平米 规模 无优势可言 —— —— 入住业态 对比 本项目 凯尔枫尚 项目 青枫公馆 运河花园 枫林雅都 宝龙城市广场 御源林城 御源林城 北港中心小学 本案 青枫壹号 好享家 青枫公园 凯尔枫尚 本案 枫逸人家 区政府 星港花园 港龙华庭 香 樟 路 合 欢 路 水 杉 路 公园出口 主要人流动线 主要车行动线 区位对比 占据区域人流主干道 主要集中在玫瑰路段沿街两边，水杉路段也有少量商铺 御源林城 没有明显优势 占据区域人流主干道 占据区域人流主干道 区位资源 本案位于区域的核心位置 本项目的商业在玫瑰路和香樟路上，夹在御源林城和凯尔风尚之间 主要集中在玫瑰路与香樟路段 位置 对比 本项目 凯尔枫尚 项目 产品比较 面积太大，无优势 150-200 100 100 主力面积 水电卫 1层3米 2层3.3米 13 4米 2层 御源林城 开间大，但无明显优势 4.2 4米 开间 没有明显优势 12 12 进深 ？ ？ 1层4.5米 2层3.3米 层高 层数多，无优势 部分2层，少量3-4层 2层 楼层 无明显优势 水电卫 水电卫 配套 对比 本项目 凯尔枫尚 项目 结论： 目前周边已推商业已基本去化，剩余不到25%，短期内区域竞争有限，也就导致了区域内商铺产品的暂时稀缺。 钟楼区区政府的政策规划起到了对市场投资的导向性作用，大大增加了本区域的商业发展潜力。 随着周边项目入住率增加、步行街规划落实及宝龙广场等大型商业项目上市，将吸引市场关注度提升并促使大量人流导入，对区域内项目的商铺产品的去化形成有力支撑。 本案与竞争项目比较，在区位、商业形态规划及体量方面占据优势地位，但大进深、多楼层、大面积的商铺产品去化将存在一定的难度。 四、项目定位 商业需求 工业园区消费需求： 目前工业园区共有近300余家企业注册，实际入住130多家企业，后续还会有相当多的企业入住工业园区。 目前工业园区消费主要到市区进行，如果区域商业得到很好的发展，会吸引园区消费者的商业需求来此。 新的商业中心需求： 步行街的规划落实及宝龙广场的上市，新的钟楼区商业中心形成指日可待，由此创造并吸引大量消费需求。 周边小区入住人口需求： 目前区域人口较少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。 对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大。 商务消费需求： 区域规划的商务金融区将会兴建大量的写字楼和酒店，及钟楼区政府等机构 往来的商务人士及带来的相关大量商务宴请，将大大