世联_案例借鉴_寻找城市区域发展的规律.ppt

案例研究——出于高新产业和大规模居住片发展两大因素的发展规律研究 武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为片区商业中心 区位：位于东湖高新区的中心地带，距离最近的市级商圈——街道口商圈6分钟车程，周边高校众多 交通：衔接珞渝路等多条城市主干道，数十条公交线穿行，通达性好 人口：新增人口入住率以每年10万递增，居民以高知阶层为主 政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后商业往地铁口方向发展 集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店 租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，仅在20~35元/平米 西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶层集中区域，属片区商业中心 区位：位于二环外，距城市核心商圈——钟楼商圈6分钟车程，集中了西安市最主要的高校 交通：长安南路与二环线、小寨路等多条城市主干线通过 人口：高校师生集中，众多新楼盘新富阶层入住 商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主 南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属区域级商业中心 区位特点：南山文化中心位于深圳南山区，非中心城区，属区域商业中心 交通：临滨海大道和南海大道两条城市主干道，交通便利 人口：高新区现有就业人员约12万，深圳大学有近1万师生，片区居住人口多为高新区、福田区、罗湖区上班一族，人口素质为深圳各片区之首 商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商业、写字楼和酒店档次走高 ９９年滨海大道开通后，周边住宅大规模开发，商圈往南海大道与滨河大道交汇处发展 ０５年深港西部通道开工，受利好因素影响，商圈、写字楼和酒店往规划路周边发展 随着时间发展，商业、写字楼和酒店档次走高 家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出现酒店 写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规划利好的带动下甲级写字楼明显放量 入伙时间 超市及餐饮经营状况较好，百货经营状况一般，家乐福附近的曼哈商场已关闭 区域商业中心形成的时间序列 ：产业兴起—基础设施及中低端酒店—住宅—超市百货—商务公寓及专业店—写字楼及中高档酒店 观点： 区域商业中心形成的空间序列 大型集中百货多出现在主干道和次干道的交汇处 电器类专业店、电子通讯类专业店有扎堆现象 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 案例借鉴 —寻找城市区域发展的规律 深圳花园城中心 大型居住片逐步成熟过程中综合体项目的发展策略研究 高新产业园区的各功能逐步实现的脉络及其分布规律 借鉴点 深圳南山文化中心 武汉鲁巷商圈 西安小寨商圈 站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险 东 湖 新 技 术 开 发 区 鲁巷商圈 学府板块 中心城区 鲁巷商圈 街道口商圈 武汉鲁巷商圈 90年 00年 02年 07年 基础 建设 酒 店 住宅 公寓 00年东湖高新区批准为国家光电子产业基地（光谷），00年工业总产值213亿元 ０7年4月地铁２号线动工 商 业 写 字 楼 88年成立东湖高新区 楼市一片空白 01年本地开发商开始在楚雄大道沿线开发住宅，02年万科等进入，03年大量高档楼盘、大盘入市 07年总供应量约160万平米，为武汉供应量最集中的几大区域之一，现有居住人口20万，一半为高校教职工 自然形成的商业 百货：00年鲁广购物中心开业 超市：01年12月鲁广当代超市开业，03年4月鲁广关山超市开业 电器：04年11月工贸家电开业，05年苏宁开业 04年11月光谷书城开业 百货：07年中百仓储开业，预计07年10月大洋百货开业 超市：07年中商平价开业，预计07年10月家乐福开业 家具：欧亚达开业 休闲娱乐： 预计07年底天河环艺影城开业 94年水神客舍开业（准3星） 96年银湖宾馆开业（准3星） 01年龙安大酒店开业（3星） 06年10月华美达酒店开业（准5星） 预计07年光谷特一号酒店式公寓入驻 07年联合国际入伙（甲级） ０1年高科大厦入伙 03年华乐商务中心、SBI创业街、国光大厦（乙级）开发 05年4月慧谷时空入伙 武汉鲁巷商圈 鲁广当代超市 中百超市 关山超市 家乐福 鲁巷购物广场 关山商场 中百仓储 大洋百货 苏宁电器 武汉数码港 工贸家电 光谷通讯城 光谷书城 1 ２ 1 ２ ３ ４ 1 ２ ３ ４ ５ 虎 泉 街 新　竹 路 雄楚大街 鲁 磨 路 关 山 一 路 喻家湖路 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 超 市 百 货