世联_内蒙古鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议.ppt

鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议 谨呈：鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司 报告目录 鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟（现鄂尔多斯市）羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。现已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。 羊绒产业是集团的事业基础，现已发展成为当今世界产销规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装备最为先进的行业领军企业。羊绒制品的产销能力达到1000万件以上，占到了中国的40%和世界的30%以上，产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名。 鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。 核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、办公等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是—— 针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开： 报告目录 城市概况——鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角” 经济发展——鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列 收入水平——依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群 2008年东胜区社会消费品零售总额132亿元，同比增长26% 2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。 消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。 城市发展——随着城市空间拉大，将形成 “一城两片三区”的空间布局和职能分工，东胜片区将成为区域商贸中心 “一城两片三区” “一城” 鄂尔多斯都市区；“两片” 东胜片区与康-阿片区“三区” 东胜、康巴什与阿勒腾席热区 东胜片区－区域传统商业贸易服务中心 随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能 康－阿片区－新政治经济文化中心 康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能 城市面貌较新，市政府迁入 康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟。 2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区。 目前行政办公区域基本形成，市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。 案例——西安、郑州城市板块分化过程 由以上城市发展历程，我们可以看到以下发展规律——新区分化城市部分单一功能，由发展至成熟通常需要10年左右时间；老城区通过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能 三个项目本体及区域价值研究 项目区位——本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈，区位优势十分明显 项目区位： 项目位于东胜区核心区域，周边商业、酒店、银行等设施完善，城市资源丰富。 周边现状： 西侧紧邻东胜大酒店，南侧为伊金霍洛街，向东至东胜核心商圈（每天百货、鄂尔多斯购物中心、民生广场等）步行仅需5分钟。 交通状况——紧邻城市主干道，交通便利；但周边交通流量大高峰期间堵车现象较为严重 周边资源——城市资源丰富，商业、学校、医院、银行、超市等设施完善 项目四至——项目地块四面临街，与东胜大酒店隔街相望，标识性强 项目现状——地块内部现状建筑较多，包括六栋六层平房、蒙佳宾馆、党校等，其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点  党校：整体迁往康巴什新区，目前新址在建； 蒙佳宾馆：三星级宾馆，位于杭锦北路与伊金霍洛街交汇处，于08年翻修完毕； 安厦小区：项目地块东部，六栋六层居民楼，04年建成，居民约450-500户； 办公楼：地块北部，东胜区政府下属单位办公楼，约十一家单位。 技术指标——项目占地约4.1万平米，容积率6.8，总建面约28万平 属性界定——城市核心商业区，大型综合体项目 三个项目本体及区域价值研究 区位及交通——位于东胜老城区，距离城市核心商圈1.5公里，紧邻城市主干道鄂尔多斯大街，交通环境良好 区域认知——受亿利集团两个高端楼盘的拉动，区域价值提升，城市高端居住区的形象已被市场认知 依托开发商品牌、优势地段、及产品品质，亿利滨河湾和城市华庭成为鄂尔多斯高端楼盘的代表。项目所在区域的高尚住区形象已被客户广泛认知。 资源及规划利好——项目紧邻东胜景观河（在建），西侧商业为政府规划酒吧街，资源优势突出 地块现状及四至——地块三面临路，东面为住宅小区等建筑，地块内以平房为主，现已拆迁过半 经济技术指标——总占地约11万平米，整体容积率为2.3，总建面约25万平（地上），其中商业（酒吧街）地上面积约3.5万平米