上海奉贤海湾招商海廷西班牙别墅项目案例研究_.ppt

单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 金丰普润金飞达项目 * 《地产视角》独家撰稿 奉贤海湾招商海廷项目研究 交流MSN：jimlujun@ 2010-5-1 基本资料 项目名称：招商海廷 建筑类别：独栋别墅 占地面积:335429平方米 容积率：0.33 绿化率：45% 总户数:103 主力面积段：200—300平米 区域地址：奉贤海湾旅游区海湾路人民塘路口 所属板块：奉贤海湾板块 开发商：招商地产 代理商:新聚仁物业 项目标签：海湾区西班牙式纯独栋别墅社区 海廷别墅充分利用奉贤天然的自然景观和优美的海滨自然环境以纯正的西班牙贵族建筑配以托斯卡纳风格的景观，以小面积多功能的房型布局来打造滨海最大的国际别墅社区之一。 项目区位 A4 A20 海湾休闲度假区 杭州湾 各种古迹遗址 本案 海湾镇目前着力于打造海湾旅游度假区，相关资源配套具备，且交通通达性较佳，具备别墅存在的客观条件 由于区位靠海，可以很好的区别上海其余别墅特征，具备一定程度的排他性；别墅的竞争范围集中在本区域内 本案周边含有碧海金沙、圣地亚哥、棕榈滩高尔夫别墅等相关别墅，也客观表明区域内别墅市场的存在 地块别墅市场判定 产品定位研判 整体规划为纯独栋别墅，很好的和周边项目区分，具备一定程度排他性 周边三个个案独栋产品走户型面积在300-500左右。由于产品单价高于竞争，本案户型在200-300之间，很好的权衡总价区间，定位较妥 整体定位在小户型纯独栋产品，具备一定市场支持，定位准确 地块气质 人民塘路 地块整体窄开间，大进深，整体不够方正 地块整体与三条市政道路相邻，交通通达性佳，但整体私密性不佳 地块东南侧临天然水系，地块较多区域可以享受到水系资源 地块内部含市政道路，该道路的存在破坏了地块整体的私密性，也妨碍了未来的整体规划 项目周边为别墅区，整体具备别墅氛围 整体地块气质尚可，无存在明显弊端 整体规划 N 会所 别墅整体排布较为简单，并未在区域内营造较大的公共景观，属于低容积率高密度排布方式 由于并未人车分流设计，故大量的地面面积被车行道占据，故整体绿化率不高 将会所摆放在路口位置，可以很好的展示小区整体形象，也便于人流的导入 入口位置设置在人民塘路两侧，兼顾私密性和车行设计的考虑。若能在市政道路两侧设置一定景观，将可营造较为良好的展示面 项目首期动工区域位于会所的东侧，可以在区域内较好的营造整体社区形象 首期位置 整体规划为低容积率高密度的排布方式 动线设计 整体并未人车分流设计，所有车库均为地面车库，小区整体噪声会增加 由于车行道位于地面，相较于人车分流别墅设计，整体地块基于市场规律估计预计浪费10%占地面积 独栋别墅位于车道两侧，导入区域内存在各个方向入户，东西向，南北向均存在，房型均好型不佳 地面人行车道相较于人车分流设计成本降低很多 入口位置 入口设置在人民塘路地块中间，同一位置可进入两块地块，区域内展示面较好 入口设置 动线设置 整体动线并未人车分流设置，社区品质因此降低很多 建筑组团 建筑排布采取传统的兵营式排布，该排布的最大优势在于节省占地面积以达到容纳更多建筑单体的目的 东西向间距仅3米左右，南北向间距临路方向间距10米左右，临花园方向间距8米，整体距离感紧促，独栋别墅的私密性未能得到较好体现 整体排布走紧凑型路线，且基本无公共景观 建筑组团走紧凑型路线，整体私密性较弱 竖向设计 地平线 首层 首层 地下室 地下室 二层 二层 三层 三层 人工堆土 南向露台 北向露台 入户方向 入口处入内感觉到明显的坡度 通过整体道路堆坡技术，保持地下室空间始终高于地平线，如此设计可以保证地下室不受潮湿渗水的烦恼 地下室整体层高在3米左右，区域无压抑感 地下室空间为赠送空间，且日后使用率极高，极大的提升了产品的附加值 单体竖向设计剖面 通过道路堆坡使地下室高于地平线，此乃招商海廷一大亮点 车行道 拥有南向露台的地下室采光完全没有问题，且空间感较好。基本可以作为首层来使用 拥有北向露台的地下室采光还是通过传统天井的方式采光，采光效果要弱于拥有南向露台的地下室。但其北向露台赠送的面积要远远大于拥有南向地下露台的户型 竖向设计 建筑风格 纯粹的西班牙风格，建筑整体也较为节约成本 局部镶嵌文化石，提升建筑层次感 微斜坡顶，顶部铺设圆筒瓦片，强烈的西班牙风格 西班牙风格特征之一：圆形门窗 细节也很西班牙 一米阳台，圆形设计，镂空雕花围栏 整体外立面为米白色涂料，色调偏向于地中海感觉 景观设计 景观设计较弱，除展示面外基本无公共景观，其余绿化面积均靠自家花园实现 唯一的景观组团设置在入口展示面，从目前的实景效果来看相当简陋，未能较好的展示整体社区品牌形象 自家花园面积虽大，但实际只帮客户铺设草皮，实际景观效果不好 景观细节 车道位