万科_咸阳市房地产市场可进入性研究.ppt

购买时机： 三个月之内准备购房的占36%，半年之内购买的占到16%，表明短期内市场需求旺盛，强烈的购买预期将会推动咸阳房地产市场快速向上发展。 购买户型： 两房和三房是市场需求主力所在； 尤其两房需求占据绝对多数，反映咸阳以刚性需求为主的市场特点非常显著。 PART 3 房地产市场研究/需求分析 咸阳客户所需户型选择： 咸阳客户购房时机选择： 户型面积：80-100㎡占三成，60-80㎡占两成，与咸阳早期偏好购买大两房和三房有所改变，在价格快速上涨压力下，客户总价承受能力有限，一定程度上抑制了对面积的需求。 咸阳消费者户型范围选择： 购买时机与产品需求调查： 咸阳客户期望单价： 咸阳客户期望总价： 客户普遍能够接受的单价集中在2000-3000元之间，这与当前的市场均价3200元有一定的出入，购房者心里预期与现实有一定差距，但现实成交的火爆也让消费者的心理预期提高并逐步适应了市场；成交总价方面20-30万的占据多数，20万以内的不在少数，从咸阳人均收入看这一数据较能代表大多数准客户的承受能力，同时说明咸阳消费者的经济承受力比较有限。 市场需求旺盛，刚性需求的市场特点显著，随着市场的深入发展，需求出现了分化，小户型和大户型将在未来占据了一定的市场份额。 价格承受能力调查： PART 4 城市进入的可行性研判 区域发展程序模型： 咸阳处于初步发展向快速发展过渡阶段，项目先导的市场特点显著，发展潜力巨大。 市场发展前景----三大动力保障区域市场繁荣 政策动力（基础动力）：适逢重大规划利好，政策对区域发展的倾斜； 市场动力（经济动力）：经济持续快速发展，产业结构逐步优化； 土地动力（资源动力）：旧城改造、城市南扩，土地资源充足禀赋良好。 良性成长的市场环境，政策利好等为企业进入提供了机遇。 住宅启动 商业配套 其它配套 咸阳 PART 4 城市进入的可行性研判/市场发展阶段研判 * 咸阳城市属性 状态 是否利于房地产开发 城市经济发展状况 快速发展阶段 √ 城市规划发展 城市扩张阶段 √ 房地产市场发展 初级市场向快速发展阶段过渡 √ 房地产市场需求 需求旺盛 √ 房地产的进入契机 市场空白规划契机 √ 开发条件 开发门槛相对较低 √ 地方政策 扶持项目开发 √ 综上所述，咸阳经较好的房地产开发条件，企业有进入机会 PART 4 城市进入的可行性研判/城市属性及宏观利好研判 * 沣渭新区：是对接西咸经济一体化的客观需求 ，是实现国际化大都市城市发展目标的重要途径和方向。 开发方向选择：从属性来看，区域是城市外溢环境下居住占主导的商业、生活区，从房地产市场发展阶段看，住宅快速发展并对商业配套的需求日益迫切，办公类物业的需求尚不显著。 区位辐射图 PART 4 城市进入的可行性研判/区域选择和切入点 企业进入的区域选择： 咸 阳 西 安 世纪大道 城市外溢 沣渭新区 * 结 语 一个城市从经济、规划、文化、产业、人口构成等各个层面对房地产业起着影响作用，深入市场、系统考察，有利于企业制定出较为合理的开发战略。 房地产是一个关乎于民生、社会的综合型产业，需要开发企业肩负起社会使命感，共同推进产业发展与进步。 望本次报告对于贵公司项目开发的战略抉择起到有效作用。 thanks！ * * 咸阳GDP总量位居全省前列，仅次于西安、榆林。2009年达到872.95亿元历史高位，近几年GDP增速保持在14%以上，经济持续高速发展； 咸阳GDP总量与全国内地部分二、三线城市比较仍有较大差距； 产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后； 咸阳以工业等第二产业为主导的结构明显，固定资产投资持近年力度加大，一定程度上预示着房地产业的快速兴起。 GDP：咸阳市经济发展持续高速增长，第三产业比值较低 PART 1 城市发展研究/经济发展 咸阳市近三年GDP统计（亿元） 安康市近三年GDP统计（亿元） 宝鸡市近三年GDP统计（亿元） 太原 洛阳 包头 合肥 长沙 临沂市 1545 2075 2100 2102 3745 2110 全国部分内地二、三线城市2009年GDP（亿元）： 注：以上数据来源于统计局公布数据 2009年咸阳人均GDP17429元，同比增长14%，折合2551.8美元，在全省排在西安、榆林、宝鸡之后，相比全国部分内地二三线城市还有不小差距； 一般城市人均GDP位于800—3000美元之间，说明城市化化发展处在启动阶段，以城市扩张为主要发展目标。 城市发展处于启动期向快速发展过渡阶段，成长空间巨大。 PART 1 城市发展研究/经济发展 发展阶段 启动期 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展期 人均GDP（美元） 800-3000 3000-4000 40