2010年成都九里堤地块论证研究报告.ppt

1、对比周边40年产权住宅： 周边在售40年产权小户型住宅目前售价在5680—6300元/㎡，据调查40年产权住宅与70年产权住宅的相差比例在16—20%，单价差距在900—1400元/㎡，据此推算该地块2010年小户型售价预计可达6600—7300元/㎡ 2、对比周边70年产权住宅 周边70年产权住宅售价在6000—7000元/㎡，经对参考项目对比研究并经修正后，本地块目前中等户型产品房价预计可达6800元/㎡ 3、对比二手房住宅 周边二手房多数为2000—2004年所建，年代相对较早，对比修正本地块目前大、中户型房价预计可达6700—6800元/㎡ 4、房价增长率 2004—2006年成都市主城区房价平均增长率10.62%，2007年房价增长率42.65%，2008年房价增长率-16.27%，2009年房价增长率30.21%。 二、售价分析 综述 1、该地块位于九里堤成熟生活区，开发条件成熟，至2011年周边基本上无同类项目，产品稀缺性明显。 2、该区域个体经营户集中，外来人口多，投资型需求、首置型需求大，市场供求严重失衡，销售前景好，所制定的销售计划可行性大。 3、该地块土地面积小，且开发周期和自有资金占用周期短，公司现有自有资金足以应付 4、即使该地块在开发过程中遭遇市场波动，由于项目规模小并且以小户型为主，在售价和销售速度上均能有所保障。 5、该地块仅需投入1.4亿自有资金，1年即可实现资金回笼，不会对公司投资能力和投资机会把握造成过大影响，并且可解决一年公司管理费支付问题。 综合考虑，建议以650万/亩作为最高竞价参与竞拍。 汇报完毕，谢谢！ * 成都九里堤地块 论证报告 宏观分析 从政策走向来看，主要是“抑制过快”，而不是“抑止上涨” ，政策主调仍是“求稳发展” 从调控方向来看，主要打击投资和投机购房，同时增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供应量 从总体趋势上看，房价、地价短期内下跌的可能性较小。 2010年的房地产市场将仍然保持平稳发展，预计地价、房价将呈现稳定上升的态势，土地供应量、成交量以及商品住宅供应量都可能将高于2009年，商品住宅成交量可能略低于2009年，商品住宅市场供求关系将实现相对平衡。 一、政策走向分析 二、市场走势分析 经过2009年的报复性反弹，导致2010年年初商品住宅市场进入休整期，成交量极度萎缩，但从2010年1—3月的成交量走势来看，市场恢复较快，成交量呈现逐月上涨的趋势，说明市场有效需求不仅依然存在，并呈现逐步增长。 2009年1月—2010年3月各月日均成交量 2009年1月—2010年2月各月房价走势 从房价走势来看，自2009年以来，成都市主城区房价逐步上涨，至2010年1月达到7796元/㎡的最高点，2月房价虽略有下降，但仍保持相对平稳，稳定在7500元/㎡水平线上。 地块基本情况 九里堤地块位于成都市金牛区九里堤片区，地块东侧临千禧花园住宅小区，周边主要为居民生活小区。 地块周边路网成熟，向北通往金府路及北三环，向西通往交大路，向东通往星汉路和九里堤北路。 该地块地处成熟住宅社区，生活便利，配套设施齐全，周边已形成了“人人乐”、“沃尔玛”等超市为主的社区商业中心。 人人乐 人人乐 九里堤成熟生活圈 专业市场区域 该地块虽然靠近金府路专业市场区域，但由于处于九里堤成熟生活圈，并不受金府路环境影响，各项生活配套齐全，街区环境安静，居家氛围良好，具有“闹中取静”的特点。 地块占地18.3211亩（合12214.08㎡），总容积率≤2.6，总建筑密度≤24%，建筑高度≤77米。 1、优势 周边路网成熟，交通便利 处于九里堤成熟生活圈，生活配套完善，居住氛围好。 地块SWOT分析 2、劣势 地块向北靠近金府路专业市场，大区域氛围较差 地块面积较小，地块形状异形，不利于环境打造与合理布局 3、机遇 金府路专业市场拥有大量个体经营户，可成为项目稳定客源 周边在售项目多为尾盘，区域内商品房源少，产品稀缺性较为突出 4、威胁 金府路片区存有部分商业用地可作商业产权住宅开发 沙西线片区、五块石片区汇集品牌开发商，地块所在区域竞争力相对较弱。 周边市场情况 一、在售项目 九峰花园 锦城名都 兴元绿洲 近期在九里堤片区，该地块周边主要有以下在售项目：九峰花园、华宇锦城名都、兴元绿洲、金府SOHO、金府国际。 金府SOHO 金府国际 1、九峰花园 九峰花园位于金府路，为1栋32层的高层住宅项目，占地面积11.23亩，建筑面积4.1万㎡，容积率5.6，规划用户414户。