长沙保利国际广场个案分析.ppt

一、项目概况 五、产品研究 二、项目区位分析 六、项目品牌影响力分析 三、项目定位分析 七、项目优劣势分析 四、项目营销及推广分析 一、项目概况 项目地址：长沙市天心区南湖路和湘江路交汇处东北角 开 发 商：长沙南湖广场置业有限公司 物业类型：高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区 装修情况：公共部分精装修 建筑类别：板楼 超高层 占地面积：80258.797平方米 建筑面积：726386.000平方米 容 积 率：6.0 绿 化 率：51% 保利国际广场是中国房地产实力前三甲、央企综合实力第一名——保利地产2011年启动的湖南保利最顶级项目，项目位于长沙滨江板块，规划“南湖新城”中心区，长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复制的绝版地王。项目预计总投资40亿元，规划建设中的200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心 年内还将拉通书院南路及南湖路，而长1790米宽46米的南湖路的通车必将为位于南湖路口的保利·南湖广场项目注入更多的活力。 二、项目区位分析 金域·南外滩 南湖一号 蓝湾国际广场 南湖路过江隧道 长沙市九中 长沙职工大学 在水一方 南郊公园 长郡中学 长沙理工大学 保利国际广场位于南湖片区内，北起规划中南港路，南至南湖路，西滨湘江大道，东抵书院路。 学校:长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学 综合商场:新一佳超市、兴万家超市 银行:建设银行、中国银行、农村信用社 医院:长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院 休闲：沿江风光带 项目地址可以乘坐1、101、122、134、139、160、601、901、908区间线等多路公交车到碧沙湖下车即可到达。 长沙保利国际广场紧连沿江风光带，对接湘江，环境优美舒适，一线江景。 项目在南湖片区核心区域，几个知名楼盘环绕左右，加速了当片地区的发展。 保利交通优异，有众多公交车经过，书院路、南湖路道路通畅，四通八达。 保利周边配套完善，学校医院都在附近，快捷方便。 三、项目定位分析 1、项目市场定位分析 保利国际广场市场定位成——长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，无可复制的绝版地王。 顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国际商业街区，为长沙城市名片。 高端规划、奢侈配套、金钥匙物业，保利国际广场全体系化地让豪宅从建筑到生活都充分展示了高端感和尊贵感。 保利的高端市场定位显示了保利不仅在高端的配置上还是整体面貌上都有着一份荣耀感与尊贵感，充分带动了天心区南湖片区的经济繁荣乃至滨江延边整片的影响力。 2、项目形象定位分析 保利的高端形象定位就是保利它自己要打造成为一个中国滨江生活的典范。为长沙争得中国豪宅版图的一席之地，最充分影响到的就是南湖片区的整体形象，为城市打造一张国际化名片——保利，成为城市综合体的样板。 湘江畔，南湖新城，保利国际广场耀世登场，成为这座城市关注的焦点。 使中国豪宅有了长沙的一席之地，湘江终于有机会与珠江、黄浦江一样，成为中国滨江生活典范。 保利，以对于这座城市的责任，为长沙贡献一座保利国际广场，揭幕湘江未来繁华。 3、项目价格定位分析 网签数据： 1号栋截止6月26日网签数据 2号栋截止6月26日网签数据 目前已取得预售证栋号为：1、2号栋，项目目前整体销售均价为：13569.66元/㎡ 项目目前在售均价约14000元/㎡，具有一定的价格优势。 4月30日项目首次开盘折后均价为13000—14000元/㎡，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，按揭无优惠，7天内签约99折； 5月28日，折后均价13800元/㎡，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，开盘优惠98折。 截止到目前总共推货352套，网签264套，网签率75%，销售情况较好。 总结： 保利与同类型项目相比：自身处江边，河东老城区，配置高端，升值潜力大，目前在价格上具有一定优势，性价比非常高。 长沙市场同类型项目价格情况： 4、项目客户定位分析 1、客户年龄：购房客户年龄主要在35-50岁之间； 2、客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%主要为天心区，雨花区，芙蓉区。 外地客户邵阳，郴 州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%。（购买客户中有20%的客户为保利阆峰云墅业主）。 3、置业目的： 80%以上为改善性自住，20%为投资+改善，纯投资无。 4、客户职业：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主； 5、注：二